|
Защо е нужно да ползваме квалифицирана правна помощ при операции с недвижимости?
Пазарът на недвижими имоти в България се намира в своя пик. В големите градове трудно могат да се намерят жилища с цени по-ниски от 700 евро/кв.м. Лихвите по ипотечните кредити са ниски (около 3%), като това стимулира търговията с недвижимости. Много хора решават да закупят апартаменти в София, Пловдив, Бургас или Стара Загора с инвестиционна цел, а също така и с оглед на по-добрия бизнес климат и възможностите за работа и препитание, които предлагат големите градове. Подробна информация за строителството, търсенето и предлагането и тренда могат да се намерят в специализирани сайтове, а също така и чрез използването на брокер на недвижими имоти.
В България по силата на Закона за задълженията и договорите договорите за прехвърляне правото на собственост върху недвижими имоти се сключват в нотариална форма. Т.е. сключването на сделка за прехвърляне на недвижим имот (чрез продажба, дарение, замяна и др.) се извършва пред нотариус по местонахождението на имота. Нотариусът има задължение да впише нотариалния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията и да предостави екземпляри от вписания акт на страните. Другите задължения на нотариуса преди изповядване на сделката включват проверка на самоличността на страните (или на пълномощниците им, ако не действат лично), удостоверяване на действителната воля на страните, гарантиране на поставянето на подписи на страните на всички екземпляри от нотариалния акт.
В последните години се наблюдава и друга тенденция. По икономически причини нотариусите масово извършват и други „услуги” на страните. В това число влизат изготвяне на нотариален акт, изваждане на справка за имота от електронната система на Имотния регистър, предоставяне на участниците в сделката и юридически консултации. Често страните приемат на доверие тази помощ, като са доволни, че по този начин ще спестят допълнителни разходи за адвокат. Тук следва да се отбележат два важни момента. Първо, след изповядване на сделката, когато нотариусът обявява окончателния размер на таксата, става ясно, че в нея е включена и цена за изготвяне на нотариалния акт. Второ, за съжаление в доста случаи се потвърждава максимата, че „евтиното винаги излиза скъпо”.
Защо не е разумно да се пестят разходи за адвокатски услуги? Тук ще се концентрираме върху адвокатските услуги, свързани със сделките с недвижими имоти, но най-краткият отговор е: заради същността на адвокатската професия. А тя се състои изключително в защитата правата и интересите на клиента с всички позволени от закона средства. Що се отнася до прехвърлянето на недвижимости – за да бъдат защитени интересите на клиента адвокатът следва да извърши редица действия: задълбочена консултация, по време на която да изслуша желанията и притесненията му; анализ на рисковете, свързани с договора, който иска да сключи клиентът; разясняване на всички възможни правни последици от сделката. Това е първият етап, след който адвокатът трябва да извърши проверка на собствеността на избрания имот. Вещното право е изключително сложна материя. Необходимо е да се проучи произходът на собствеността, да се оценят евентуални предходни сделки, предмет на които е бил имотът, както и евентуалното наличие на вещни тежести върху него. След извършване на тази проверка, адвокатът дава становище на клиента относно евентуалните рискове при сключване на договора. Анализира и начина на плащане, предвид факта, че в повечето случаи само част от сумата при покупко-продажба се превежда по банков път с оглед спестяване на разходи и данъци. Дава становище по възможни данъчни проблеми, съветва клиента при подписване на декларации пред нотариуса и банките и др. При вземане на решение за пристъпване към изповядване на сделката от страна на клиента адвокатът изготвя проект за нотариален акт, съдейства и представлява клиента в самото нотариално производство.
Какви рискове би могла да крие една сделка с недвижим имот? Възможните проблеми са много и касаят различни аспекти на сключената сделка. При закупуване на имот „на зелено” е необходим сериозен анализ на начина на плащане, сроковете, гаранциите, които дава продавачът за качеството на строителството и др. При сключване на сделка с роднина трябва да се отчитат разпоредбите на Закона за наследството, за да не се накърняват т.нар. запазени части на наследници, да не се поставя сделката (например дарение) под угрозата да бъде отменена в бъдещ момент. Във всички случаи следва да се държи сметка за наличие на тежести върху имота (ипотеки, възбрани и др.). Търговците на недвижими имоти често прибягват да изповядване на сделки под пазарната стойност, като една част от сумата искат да им бъде платена в кеш. При евентуално бъдещо разваляне на договора(на каквото и да е основание) купувачът трябва да бъде сигурен, че ще има начин да си върне и парите, които е платил в брой. Масова практика в България е да се използват и предварителни договори за продажба на недвижим имот. При подписването им трябва да се действа изключително внимателно, тъй като чрез тях се определя съдържанието на окончателната сделка, а неизпълнението им е обвързано с негативни правни последици за виновната страна. За обмислянето и решаването на целия този спектър от проблеми е отговорен именно адвокатът. В противен случай участникът в сделка с недвижим имот трябва сам да следи за защитата на правата си или да се довери на трети лица, чиито интереси често са коренно противоположни на неговите. Прибързването и спестяването на средства за компетентна правна защита биха могли да струват скъпо на по-късен етап, а дори и да доведат до необратими негативни последствия.
* Статията е насочена към неюристи и представлява най-общ поглед към темата за сделки с недвижими имоти.
Yassen Kraychev - Аttorney
Stoychev & Co Law Office
Skailer 12 Str, 3th floor
Plovdiv 4000, Bulgaria
mobile: +359 883 40 99 88
https://stoychevco.com/
|
