Velkommen til 4. udgave af Handel & Vandel - ejendomsretlig opdatering
|
|
Nyhedsbrevet, der sørger for, at du får de væsentligste juridiske nyheder for inden for ejendomsbranchen, hvad enten du beskæftiger dig med transaktioner inden for fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret eller andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom.
I denne udgave kan du bl.a. læse;
- Seneste nyt om lovforslaget; den "nye" lejelov
- Et fagligt indlæg om planlovens § 42 og lokalplanbestemmelser om parkeringspladser
- En dom om konsekvenserne af, at et konkursbo indtræder i en erhvervslejekontrakt
- Andre nye afgørelser vedrørende fast ejendom.
Udover nye lovændringer, nye retsafgørelser og andre juridiske nyheder inden for fast ejendom, finder du sidst i nyhedsbrevet henvisning til de nyhedsindlæg, vi i det seneste kvartal har publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.
Rigtig god fornøjelse!
|
|
Ny lovgivning
|
|
|
Lejelov
Lovforslaget om den nye lejelov er i øjeblikket under udvalgsbehandling i Folketinget, og medlemmer af Boligudvalget og andre politikere har mulighed for at stille spørgsmål til ministeren om lovforslagets indhold med mere. Til dato er der stillet 21 spørgsmål til ministeren blandt andet om
- sammenligningsgrundlaget ved lejefastsættelse i småhuse
(ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. den 1.1.1995)
- lejers vedligeholdelsesforpligtelser og
- huslejenævnets sagsbehandling.
Indtil videre har det resulteret i et enkelt konkret ændringsforslag, hvorefter det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb præciseres i lovteksten.
Loven forventes at blive vedtaget i Folketinget i slutningen af januar 2022 sammen med den nye Lov om boligforhold.
Dækningsafgift
Den 21.12.2021 har Folketinget vedtaget en række lovændringer relateret til det nye ejendomsvurderingssystem, der bl.a. indebærer, at grundlaget for kommunernes opkrævning af dækningsafgift i 2022 og fremefter er ændret.
Beskatningsgrundlaget for dækningsafgift bliver fra 2022 en erhvervsejendoms grundværdi. Da de nye erhvervsejendomsvurderinger ikke vil være udsendt den 1.1.2022, vil opkrævningen af dækningsafgift for 2022 ske foreløbigt på baggrund af den senest forudgående offentliggjorte almindelige vurdering eller omvurdering, dvs. typisk en videreført 2012-vurdering.
Der fastsættes kommunespecifikke dækningsafgiftspromiller for 2022, og der er indført en stigningsbegrænsning og bundgrænse for foreløbig opkrævning af dækningsafgift, der tager udgangspunkt i dækningsafgiften for 2021.
Da lovændringerne først er vedtaget den 21.12.2021 og skal have konsekvenser fra den 1.1.2022, har det betydet, at kommunerne, der inden da var begyndt at sende ejendomsskattebilletter ud, ikke havde et oplyst grundlag for beregning af dækningsafgiften. Underretningen til ejendomsejere om den præcise grundskyld for de enkelte ejendomme er derfor udskudt til et senere tidspunkt.
Som en konsekvens her af kan det – i de tilfælde hvor ændringerne medfører en afgiftsstigning – blive vanskeligt for udlejere at varsle stigningen med tilbagevirkende kraft rettidigt over for sine erhvervslejere, hvis ikke underretningen kommer inden den 1.5.2022 hvor fristen for at varsle med tilbagevirkende kraft udløber i henhold til erhvervslejelovens bestemmelser. Skatteministeriet forudsætter dog (!?), at kommunerne vil have de nødvendige oplysninger til udsendelse at korrekt beregnede dækningsafgifter i marts 2022.
|
|
|
Lokalplansbestemmelser om (brugsretten til) parkeringspladser - planlovens § 42
Efter planlovens § 42 kan en ejer af en fast ejendom kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.
En lokalplan fastlægger, hvordan et område må anvendes, og hvordan udviklingen skal være i området fremadrettet f.eks. hvilke typer af boliger, der må bygges, og hvordan de skal se ud.
En servitut er en forpligtelse, der er pålagt en ejendom. Servitutten kan f.eks. have noget at gøre med, hvem der må råde over ejendommen eller betyde, at en ejendom skal holdes i en bestemt tilstand.
Der kan ikke stiftes servitutter mellem to private aftaleparter til regulering af lokalplanpligtige forhold uden samtykke. Samtykke kan heller ikke meddeles i strid med en allerede gældende lokalplan. Private parter kan således ikke disponere over en ejendom på en måde, som kommunalbestyrelsen efter en lokalplan ville kunne indføre bestemmelser om.
I en lokalplan kan der f.eks. være bestemmelser om etablering af parkeringspladser herunder bl.a. regulering af antallet p-pladser i et område til forskellige anvendelser, og om at parkering skal samles på p-pladser, der er fælles for området osv.
Et aktuelt spørgsmål er, om der i en lokalplan også kan fastsættes bestemmelser om brugsretten til p-pladserne f.eks. om de p-pladser, der skal etableres på fællesarealer skal ejes eller bruges af særskilte ejere eller lignende.
I nylig afgørelse fra Planklagenævnet fra den 16.11.2021 har Nævnet haft anledning til at tage stilling til den problemstilling. I forbindelse med et byggeri blev der fra Aalborg Kommune stillet krav om etablering et tilstrækkelig antal gæste p-pladser, og for at imødekomme dette krav havde bygherre tilkøbt 6 p-pladser. I en grundejerforeningsvedtægt blev 4 af disse 6 p-pladser disponeret til eksklusiv brug for ejere af lejligheder. Aalborg Kommune afslog at give samtykke til vedtægterne efter planlovens § 42 med henvisning til, at vedtægterne var i strid med Bygningsreglementet (BR18).
Planklagenævnet fandt, at vedtægtens bestemmelser om brugsret til p-pladser var et aftaleforhold, som ikke krævede kommunens samtykke efter planlovens § 42 og ophævede kommunens afgørelse om afslag på samtykke. Men det blev samtidig understreget, at Planklagenævnet ikke havde taget stilling til, hvorvidt vedtægtens bestemmelser om brugsret måtte være i strid med anden lovgivning, herunder byggetilladelsen.
Planklagenævnet fastslog således i afgørelsen, at en lokalplan kan ikke fastsætte bestemmelser om ejer- eller brugerforhold, og der kan således ikke i en lokalplan fastsættes bestemmelser om brugsretten til parkeringspladser.
Såfremt du har spørgsmål til indholdet i dette indlæg, er du velkommen til at kontakte vores specialist Jacob Fabritius Tengnagel.
|
|
|
Et flytteopgør var med rette blevet afvist fra boligretten, selv om lejeren først havde fremsat indsigelser efter sagens anlæg. Vestre Landsrets dom af den 4.10.2021, BS-21457/2021.
Sagen i korte træk
En lejer havde boet til leje i en lejlighed beliggende i Viborg. Der blev afholdt flyttesyn, da hun flyttede, og udlejer sendte en flytteopgørelse til lejeren, der ikke reagerede. Udlejer anlagde herefter sag mod lejeren ved Retten i Esbjerg, hvor lejeren nu boede. I svarskriftet fremsatte lejeren indsigelser mod flytteafregningen, og spørgsmålet var herefter, om sagen skulle afvises, da den burde have været indbragt for huslejenævnet i 1. instans.
Afgørelse
Boligretten afviste sagen, da den ikke havde været behandlet ved huslejenævnet, jf. lejelovens § 106.
Udlejer ankede afvisningsdommen med påstand om, at dommen blev ophævet, og sagen henvist til Boligretten i Viborg. Udlejer anførte til støtte for påstanden, bl.a. at sagen ikke skulle have været anlagt ved huslejenævnet, idet tvisten først opstod efter retssagens anlæg. Landsretten bemærkede, at det var ubestridt, at tvisten om de spørgsmål, som sagen drejede sig om, var omfattet af huslejenævnets kompetence, jf. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4. Selv om lejer først i svarskriftet havde gjort indsigelser mod flytteafregningen, var lejer ikke afskåret fra at gøre indsigelserne gældende, og få tvisten prøvet ved huslejenævnet. Boligretten var først kompetent, når der forelå en afgørelse fra huslejenævnet, som kunne indbringes for domstolene. Sagen var ikke blevet indbragt for huslejenævnet, og udlejer havde ikke anmodet om udsættelse af sagen med henblik på at afvente en nævnsafgørelse, hvortil kom, at udlejer ønskede sagen henvist til Boligretten i Viborg. Landsretten stadfæstede derfor boligrettens dom om afvisning.
Vær opmærksom på
Når en udlejer vil retsforfølge en lejer for at få sit tilgodehavende for udgifter til manglende istandsættelse ved fraflytning, skal sagen altid indbringes for huslejenævnet i første instans. Det gælder selvom lejeren ikke reagerer på henvendelser og evt. heller ikke på inkassoskrivelser.
Ingen erstatning eller afslag i købesummen til huskøber for ulovlig kloak, der forårsagede vandindtrængning i kælder. Vestre Landsrets dom af den 29.10.2021 - BS-50026/2020.
Sagen i korte træk
En køber havde i 2016 købt en villa for 2,2 mio. kr. Sælgerne havde i købsaftalen bl.a. oplyst, at huset var blevet totalrenoveret i 2007, og at der ikke havde været rørskader på kloak/skjulte rør. Sælgerne havde endvidere oplyst, at der én gang var trængt vand ind i kælderen. I marts 2018 reklamerede købers advokat over kloakken, idet køber både i sommeren 2016 og sommeren 2017 havde været ude for, at der var steget vand op fra et kloakdæksel, og at der havde været vand i kælderen. En kloakmester havde via tv-inspektion konstateret, at kloakken var ulovlig. Køber havde kontaktet sælgerne, der ikke ville anerkende et ansvar.
Køber anlagde herefter sag mod sælgerne med krav om erstatning eller et afslag i købesummen på 64.000 kr. svarende til udbedringsudgifterne. Skønsmanden udtalte, at kloakinstallationen ikke var lovligt udført, og at ulovlighederne medførte risiko for opstigning af vand i kælderen gennem to afløb. Skønsmanden vurderede endvidere, at det var meget sandsynligt, at der tidligere var sket vandindtrængning. Til støtte for påstanden anførte køber bl.a., at den ulovlige kloak ikke var omfattet af huseftersynsordningen, og ejerskifteforsikringen dækkede ikke. Sælgerne måtte have været bekendt med manglen og havde dermed tilbageholdt oplysninger over for køber om vandindtrængningsproblemet. Under alle omstændigheder havde køber krav på et afslag i købesummen. Sælgerne anførte til støtte for frifindelsespåstanden bl.a., at køber ikke havde bevist, at de havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt, og manglen var under bagatelgrænsen.
Afgørelse
Sælgerne blev frifundet i byretten, der fandt, at køber ikke havde løftet bevisbyrden for, at sælgerne havde vidst eller burde have vidst, at der var problemer med kloakken, som de skulle have gjort køberen opmærksom på, og betingelserne for at give et afslag i købesummen var ikke opfyldt henset til udbedringsomkostningernes størrelse. Landsretten stadfæstede dommen.
Vær opmærksom på
Det er svært at bevise, at en sælger af en fast ejendom kendte til mangelfulde forhold på ejendommen, medmindre der er meget klare beviser. Hvis ikke dette kan bevises, kan køber ikke kræve erstatning. Et forholdsmæssigt afslag kræver ikke, at sælger kendte til de mangelfulde forhold. Men det kræver, at udbedringsudgifterne udgør en vis størrelse set i forhold til den pris, som er betalt for ejendommen.
Dommen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen U 2022.256 V.
En udlejers krav på betaling af et ikke-afskrevet indretningstilskud givet til et erhvervslejer havde ikke massekravsstatus, selvom konkursboet videreførte lejeaftalen efter lejerens konkurs. Østre Landsrets dom af den 8.11.2021 – BS-39950/2020.
Sagen i korte træk
Lejer (Top Toy/Fætter BR) gik konkurs. Konkursboet indtrådte i lejeaftalen vedrørende et af selskabets lejemål i Vejle. I henhold til lejekontrakten var der ved indflytning ydet en indretningstilskud, som skulle afskrives. Ved konkursen var der ikke afskrevet endeligt, og udlejer anmeldte restkravet som et § 93 krav (fortrinsstillet krav) i boet. Kurator ville ikke godkende anmeldelsen som fortrinsstillet krav. Herefter anlagde udlejeren sag ved skifteretten.
Afgørelse
Sø- og Handelsretten nåede frem til, at kravet ikke havde massekravsstatus.
Østre Landsret stadfæstede afgørelsen og udtalte, at det kunne lægges til grund, at efter ordlyden af konkurslovens § 56 og bestemmelsens formål var konkursboet forpligtet til at udrede vederlag for de løbende ydelser for tiden efter konkursdekretets afsigelse indtil opsigelsen. Øvrige krav, der udsprang af lejeforholdet, var ikke massekrav.
Vær opmærksom på
Afgørelsen klarlægger retstilstanden på området. Når et konkursbo indtræder i en lejeaftale, hæfter konkursboet for de løbende betalinger af husleje og forbrugsudgifter. Disse krav har massekravsstatus (er fortrinsstillede). Hvis der er andre aftaler om betalinger i lejekontrakten – som ikke vedrører den løbende anvendelse af lejemålet – vil sådanne krav som hovedregel ikke have samme status. Det vil sige, at disse krav ikke har nogen fortrinsstatus frem for al anden gæld i konkursboet. Det kan betyde, at kravet kun får meget begrænset dækning – eller slet ingen – når der sker udlodning i boet.
Se omtale af flere domme – herunder de seneste Højesterets domme fra september 2021 om reklamation over mangler i lejeforhold – fra nyhederne på vores hjemmeside. Herunder får du de nyhedsindlæg, der i seneste kvartal er publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.
|
|
Focus Advokater har Region Syddanmarks største afdeling for fast ejendom. Hent sparring og rådgivning fra vores team inden for fast ejendom (se nederst). Du er også velkommen til at kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg eller leder af Focus Advokaters afdeling for fast ejendom Merete Vangsøe Simonsen. Vi glæder os til at høre fra dig.
|
|
|
|
|
