Velkommen til 3. udgave af Handel & Vandel – ejendomsretlig OPDATERING
|
|
Nyhedsbrevet, der sørger for, at du får de væsentligste juridiske nyheder for inden for ejendomsbranchen, hvad enten du beskæftiger dig med transaktioner inden for fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret eller andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom.
I denne udgave kan du læse om blandt andet;
-
Det nye værdiansættelsescirkulære, der er trådt i kraft 15.10.2021
-
Regeringens lovkatalog – kommende lovgivning vedrørende fast ejendom
-
En artikel om entreprenørens afhjælpningsret
-
Nye domme om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og stk. 3 og om en sælgers ansvar ved salg af en fast ejendom til beboelse.
Udover nye lovændringer, nye retsafgørelser og andre juridiske nyheder inden for fast ejendom, finder du sidst i nyhedsbrevet henvisning til de nyhedsindlæg, vi i det seneste kvartal har publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.
Rigtig god fornøjelse!
|
|
Ny lovgivning
|
|
|
Værdiansættelsescirkulære ændret
Med ikrafttræden 15.10.2021 er værdiansættelsescirkulæret ændret. Cirkulæret, der oprindeligt er fra 1982, beskriver, at fast ejendom kan overdrages til en værdi, som er +/- 15% af den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering ("15 %-reglen"). Reglen kan fx anvendes ved gaveoverdragelser mellem forældre og børn. Værdiansættelser efter værdiansættelsescirkulæret i dødsboer skal accepteres af skattemyndighederne, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, der tillige finder anvendelse ved gaver. Se også vores nyhedsbrev fra maj her.
Ændringerne i cirkulæret medfører, at der ved overdragelser – hvor ejendommen er blevet vurderet efter den nye ejendomsvurderingslov – accepteres overdragelser til en værdi på +/- 20 % af handelsværdien i forhold til seneste vurdering. Det vil for mange ejendomme betyde, at mulighederne for overdragelse efter reglen ikke længere er så gunstige, da ejendomsvurderingen ventes at stige kraftigt for mange ejendomme, da de gældende vurderinger er mange år gamle. Ændringen gælder kun for overdragelser af ejendomme, hvor ejeren har fået en ny vurdering.
Regeringens lovkatalog 2021-2022
Ved starten af folketingsåret fremlægger regeringen sit lovkatalog for det kommende år. Her er et overblik over de forventede lovinitiativer, der kan have betydning for ejere og brugere af fast ejendom:
Fra Indenrigs- og boligministeren:
- Ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om kommunal anvisningsret. (Indførelse af forebyggelsesområder, ny terminologi, aftalt anvisningsret til private lejemål, bytte og fremleje i udsatte boligområder m.v.).
Lovforslaget har til formål at indføre en ny kategori af boligområder, som har brug for en forebyggende indsats. Desuden vil forslaget indeholde justeringer af parallelsamfundslovgivningen og en styrkelse af kommunalbestyrelsens mulighed for at aftale kommunal anvisningsret til private udlejningsejendomme. Lovforslaget er en opfølgning på aftalen om blandede boligområder – næste skridt i kampen mod parallelsamfund mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance fra juni 2021.
- Ændring af byggeloven. (Bemyndigelse til fastsættelse af krav til bygningers klimapåvirkning m.v.).
Lovforslaget har til formål at udvide byggelovens formål, så det også rummer hensynet til klima og ressourcer samt hensynet til økonomisk bæredygtighed. Endvidere foreslås bemyndigelsesbestemmelser til fastsættelse af krav til byggeriets klimapåvirkning i bygningsreglementet, herunder krav om livscyklusvurdering og CO2-grænseværdi, krav om totaløkonomisk analyse, krav om ressourceanvendelse på byggepladser og krav om dokumentation af problematiske stoffer i byggematerialer. Lovforslaget er en opfølgning på forståelsespapiret ”Retfærdig retning for Danmark” fra juni 2019, og aftalen om national strategi for bæredygtigt byggeri mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Enhedslisten, Det Konservative Folkeparti og Alternativet fra marts 2021.
- Lov om leje
Lovforslaget har til formål at gøre lejelovgivningen mere tidssvarende og overskuelig. Lovforslaget er en udmøntning af aftalen om sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven mellem den daværende regering (Socialdemokratiet og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten fra juni 2014.
- Lov om boligforhold
Lovforslaget har til formål at samle de bestemmelser i lejelovgivningen, som ikke direkte angår forholdet imellem udlejeren og lejeren, i lov om boligforhold. Lovforslaget er en udmøntning af aftalen om sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven mellem den daværende regering (Socialdemokratiet og Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten fra juni 2014.
- Ændring af lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love. (Konsekvensrettelser som følge af lov om leje og lov om boligforhold samt opsigelse af fremlejegivere i almene boliger).
Lovforslaget har til formål at konsekvensrette øvrig lovgivning som følge af forslaget til lov om leje og forslaget til lov om boligforhold. Herudover indføres en hjemmel for udlejere af almene boliger til at opsige lejere, som i fremlejeforhold ikke har efterlevet huslejenævnsafgørelser.
- Ændring af lov om rettens pleje og lov om leje af almene boliger. (Hurtigere udsættelse af lejere på grund af utryghedsskabende kriminalitet).
Lovforslaget har til formål at sikre en hurtigere udsættelse af lejere, hvor lejeren eller dennes husstand begår og dømmes for grov og særlig utryghedsskabende kriminalitet begået i nærområdet. Lovforslaget er en opfølgning på regeringens udspil ”Tryghed for alle danskere” fra oktober 2020.
- Ændring af lov om almene boliger m.v. (Aktivering af Nybyggerifondens midler med henblik på etablering af nye, billige almene boliger).
Lovforslaget har til formål at skabe blandede by- og boligområder gennem tilvejebringelse af nye, billige almene boliger. Lovforslaget er en opfølgning på et kommende regeringsudspil om billige boliger.
Fra Skatteministeren:
- Ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven, dødsboskatteloven og skatteforvaltningsloven. (Fastsættelse af dækningsafgiftspromiller, stigningsbegrænsning for foreløbig opkrævning af dækningsafgift og tilpasninger vedrørende de nye ejendomsvurderinger m.v.).
Lovforslaget har til formål at foretage tilpasninger og præciseringer vedrørende de nye ejendomsvurderinger m.v. for bl.a. at sikre det bedst mulige administrationsgrundlag for Skatteforvaltningen og sammenhæng mellem lovgivningen og systemunderstøttelsen. Forslaget har desuden til formål at fastsætte erhvervsdækningsafgiftspromiller for 2022 som forudsat med boligskatteforliget.
Fra Erhvervsministeren:
- Ændring af udbudsloven og lov om Klagenævnet for Udbud. (Opfølgning på initiativer om et styrket offentligt-privat samarbejde og udbud, herunder evalueringen af udbudsloven).
Lovforslaget har til formål at sikre effektiv konkurrence om de offentlige opgaver, at understøtte små og mellemstore virksomheders muligheder for at deltage i udbud og at fremme innovation. Endelig vil lovforslaget bidrage til at gøre reglerne mere klare og øge fleksibiliteten med det formål at mindske transaktionsomkostninger hos såvel ordregivere som leverandører. Lovforslaget er en opfølgning på initiativer om et styrket offentligt-privat samarbejde og udbud, herunder evalueringen af udbudsloven fra maj 2021.
|
|
|
Entreprenørens afhjælpningsret
Hvornår fortaber man som entreprenør afhjælpningsretten ved mangler?
Hvis en bygherre reklamerer over mangler ved et byggeri, tvinges entreprenøren til at tage stilling til, hvorvidt han vil anerkende og udbedre manglerne. Denne stillingtagen har afgørende betydning for at fastholde entreprenørens afhjælpningsret og kan dermed have stor økonomisk betydning for dig som entreprenør. Læs mere her.
|
|
Ankenævn skulle anerkende, at det var muligt at foretage gennemgribende modernisering af lejemål i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Sagen i korte træk
En udlejer, U, anmodede i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 3, huslejenævnet om at foretage besigtigelse af et lejemål beliggende i en ejendom opført i 1928. Formålet med besigtigelsen var at konstatere, om lejemålet var i en sådan stand, at det ved udførelse af forbedringsarbejder var muligt at foretage en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Lejemålets køkken og bad var senest istandsat i 2001 og fremtrådte i god stand.
Afgørelse
Såvel huslejenævnets som huslejeankenævnets flertal fandt ikke, at det var muligt at foretage en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. For boligretten fremlagde U sine planer for den påtænkte modernisering, der bl.a. bestod i opsætning af skabe, montering af nyt køkken, delvis fornyelse af elinstallationerne og badeværelset, der samtidigt planlagdes udvidet, så der kunne etableres en bruseniche. Udgifterne hertil kalkuleredes at ville beløbe sig til i alt ca. 678.000 kr., hvoraf ca. 63 % eller i alt ca. 433.000 kr. ville medgå til forbedringsarbejder. På baggrund af størrelsen af de forventede forbedringsudgifter og med henvisning til karakteren af de påtænkte forbedringsarbejder fandt boligretten enstemmigt, at lejemålets stand ikke var til hinder for, at det lejedes værdi kunne forøges væsentligt, hvilket huslejeankenævnet blev pålagt at anerkende.
Vær opmærksom på
Udlejer skal huske at indbringe en sag for huslejenævnet for godkendelse af, at der i det lejemål, der påtænkes moderniseret, er mulighed for, at det lejedes værdi kan forøges væsentligt. Det skal ske forud for en gennemgribende modernisering, da det er en betingelse for, at der kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter moderniseringen er gennemført. Med denne boligretsafgørelse er det forholdsvist klart, at et huslejenævn ikke kan nægte godkendelse, hvis udlejer bare tilnærmelsesvis kan sandsynliggøre omfanget af det projekt, som påtænkes gennemført – naturligvis således, at beløbsgrænserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er opfyldt. En række tilsvarende sager var indbragt for boligretten. I dem tog Ankenævnet bekræftende til genmæle (opgav sagerne).
Dommen er refereret i TBB 2021.959 B.
Hussælgere havde ikke givet sådanne urigtige oplysninger om udførelse af gulvvarme, at de havde pådraget sig erstatningsansvar efter § 2, stk. 5, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Sagen i korte træk
En køber (K) havde i 2016 købt en moderniseret villa af sælgerne S1 og S2 for kontant 1.520.000 kr. I tilstandsrapporten var varmeinstallationer registreret med bedømmelsen UN med bemærkning "Da der i sælgeroplysning er anført, at gulvvarme er udført af personer uden autorisation, bør installationen kontrolleres af autoriseret VVS-installatør." I forbindelse med handlen havde K spurgt sælgerne om betydningen af, at der i tilstandsrapporten stod, at noget VVS-arbejde var udført af en uautoriseret. S1 havde gennem ejendomsmægleren oplyst, at "Gulvvarme (minus køkken og bad) har vi stået for med assistance af en VVS-mand uden problemer." Efter overtagelsen konstaterede K, at gulvvarmeinstallationerne var ulovlige, og K anlagde sag mod sælgerne med krav om erstatning på 103.000 kr. svarende til udbedringsudgiften, idet K gjorde gældende, at sælgerne var erstatningsansvarlige, fordi de havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved at oplyse, at gulvvarmen var udført af en autoriseret VVS-installatør. En skønsmand udtalte, at gulvvarmen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, bl.a. fordi det ikke var muligt at termostatregulere og kontrollere temperaturen i de enkelte rum. S1 forklarede, at han selv havde udført gulvvarmeinstallationen, men der havde i anden anledning været en VVS-mand på ejendommen.
Afgørelse
Byretten lagde til grund, at der var tale om en mangel ved ejendommen, og at S1 havde afgivet en urigtig oplysning, og sælgerne var derfor erstatningsansvarlige efter § 2, stk. 5, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Sælgerne blev frifundet i landsretten, der lagde vægt på, at sælgerne i tilstandsrapporten havde oplyst, at gulvvarmen var udført af personer uden autorisation, og at den byggesagkyndige havde givet varmeinstallationen karakteren "UN". På denne baggrund kunne K ikke have haft en berettiget forventning om, at gulvvarmeinstallationen var udført eller godkendt af en autoriseret VVS-installatør. S1 havde heller ikke i forbindelse med den supplerende oplysning handlet groft uagtsomt, idet det loyalt var oplyst, at sælger selv havde udført gulvvarmeinstallationen.
Vær opmærksom på
En sælger af en ejendom til beboelse skal oplyse køberen om alle de forhold ved ejendommen, som sælger har kendskab til, og som kan have betydning for købsbeslutningen. Når der samtidig laves en tilstandsrapport mv., kan køber kun i et meget begrænset omfang rette et erstatningskrav mod sælgeren efterfølgende – selvom det ikke er alle detaljerede oplysninger, som sælger måske ikke havde kendskab til og/eller som ikke er kommet frem i tilstandsrapporten, der foreligger oplyst for køberen ved indgåelse af købsaftalen.
Vestre Landsret dom af 25. maj 2021 i anke 10. afd. BS-24063/2020-VLR.
Afvisning af servitut indeholdende en eksklusiv brugsret til et lille areal på naboejendom med et opsigelsesvarsel på 30 år, da der var tale om omgåelse af udstykningslovens § 16.
Sagen i korte træk
I forbindelse med nybyggeri på ejendom 1 var en skelmur blevet afsat forkert i forhold til naboejendommen, ejendom 2. Da ejendom 1 skulle sælges, blev der indgået en aftale om en eksklusiv brugsret mellem ejerne af de to ejendomme, hvorefter ejeren af ejendom 2 meddelte den til enhver tid værende ejer af ejendom 1 brugsret til et areal på cirka 19 m2 på ejendom 2. Brugsretsaftalen kunne opsiges af begge parter med 30 års varsel. Hvis ejendom 2 opsagde aftalen, skulle der betales 300.000 kr. til ejeren af ejendom 1. Det var oplyst, at ejeren af ejendom 2 ved aftalens indgåelse havde modtaget 450.000 kr. af ejeren af ejendom 1.
Afgørelse
Tinglysningsretten tinglyste servitutten med frist til modtagelse af redegørelse for, at opsigelsesvarslet ikke var illusorisk under hensyn til, at opsigelse alene kunne ske mod betaling af 300.000 kr. Tinglysningsretten modtog herefter en redegørelse, men fastholdt, at servitutten ikke kunne lyses endeligt. Anmelder sendte forgæves yderligere bemærkninger. Afgørelsen blev kæret, idet ejerne af ejendom 2 mente, at brugsretsaftalen ikke var i strid med udstykningslovens § 16, idet det efter bestemmelsens forarbejder og retspraksis, var muligt at stifte en brugsret, der løber i mere end 30 år, såfremt udlejer har mulighed for at opsige brugsretten med 30 års varsel. Beløbet på 300.000 kr. var ikke så stort, at udlejers opsigelsesmulighed var illusorisk. Tinglysningsretten fastholdt afgørelsen.
Landsretten stadfæstede afgørelsen, idet landsretten tiltrådte, at brugsretten efter formålet med og indholdet af den eksklusive brugsret, herunder opsigelsesvarslet på 30 år og kravet om betaling af 300.000 kr. til brugshaveren ved udlejers opsigelse, tilsigtede en omgåelse af udstykningslovens krav om udstykning.
Vær opmærksom på
I henhold til udstykningsloven må man ikke stifte en brugsret – fx en lejeret – over en fast ejendom for mere end 30 år, således at man derved kan omgå, hvem der i realiteten ejer ejendommen. En udlejning må derfor kun ske for maksimalt en 30-årig periode. Dette er dog ikke til hinder for, at en aftale om brugsret fornyes, således at brugsforholdets samlede varighed overstiger 30 år. Reglen omfatter derfor kun brugsrettigheder, ifølge hvilke parterne eller en af disse er bundet for et længere tidsrum end 30 år (ad gangen), fx hvis aftalen er uopsigelig i en længere årrække. Afgørelsen fra Vestre Landsret illustrerer også, at aftalen (om at brugsretten kun er aftalt for 30 år ad gangen) ikke må indeholde vilkår, der reelt set gør en opsigelse umulig.
V.L.K. 9. september 2021 i kære 7. afd. B-0229-21.
|
|
Focus Advokater har Region Syddanmarks største afdeling for fast ejendom. Hent sparring og rådgivning fra vores team inden for fast ejendom (se nederst). Du er også velkommen til at kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg eller leder af Focus Advokaters afdeling for fast ejendom Merete Vangsøe Simonsen. Vi glæder os til at høre fra dig.
|
|
|
|
|
