Velkommen til Handel & Vandel 

Tinglysning af ejerforeningers særvedtægter tilsidesat.
Vestre Landsrets kendelse af 10.5.2022.

Sagen i korte træk
Praksis hos tinglysningsretten har - efter indførelsen af den nye normalvedtægt - været, at retten har kunne betinge tinglysning af anvendelsen af anmeldelsesskabeloner. Det har gjort det meget kompliceret at få tinglyst særvedtægter. Man har alene kunnet tinglyse fravigelser fra normalvedtægten og ikke andet. Dermed skal en ejerforening sammenholde deres egen vedtægt med normalvedtægten for at finde ud af, hvad der gælder for dem. Tidligere kunne man tinglyse sine særvedtægter i fuld længde.

I den konkrete sag anmeldte en ejerforening en særvedtægt til tinglysning. Tinglysningsretten afviste tinglysning under henvisning til, at dokumentet (vedtægten) indeholdt bestemmelser, der ikke var fravigelser fra normalvedtægten, og det ikke var angivet, hvori fravigelserne fra normalvedtægten bestod. Dette var i overensstemmelse med den praksis, som tinglysningsretten har fulgt.

Afgørelse
Landsretten fandt, at tinglysningsrettens hidtidige praksis ved tinglysning af særvedtægter savnede hjemmel og dermed var ugyldig. Den fulde særvedtægt kunne forudsætningsvist tinglyses.

Vær opmærksom på
Som følge af afgørelsen bliver det nu lettere at få tinglyst ejerforeningers vedtægter. Tinglysningsretten skal fremadrettet medvirke til at tinglyse fuldstændige særvedtægter som tidligere (før den nye normalvedtægt kom). Vejledningen på tinglysningsrettens hjemmeside er nu opdateret.


Omfanget af en erhvervslejers istandsættelsespligt ved fraflytning.
Vestre Landsrets dom af 18.3.2022

Sagen i korte træk
En møbelforretning havde med overtagelse i 2007 lejet lokaler af udlejer (U). Lokalerne havde tidligere været anvendt til bilforretning med værksted. Det fremgik af lejekontrakten, at det lejede blev overtaget i god og velvedligeholdt stand, og at al indvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhvilede lejer, der bl.a. havde pligt til at vedligeholde med maling og gulvbelægning. Det var aftalt, at lejer med egne håndværkere måtte foretage ombygning, og at U skulle afholde en del af udgifterne. Lejer skulle ikke betale husleje i 3 måneder efter indflytningen.

Lejemålet ophørte den 1.3.2018, og den 27.2.2018 havde der været flyttesyn. Det fremgik af fraflytningsrapporten, at lejemålet ikke havde været rengjort, og at det bar præg af, at lejeren ikke eller ikke i tilstrækkelig grad havde foretaget vedligeholdelse, hvorfor U mente, at lejemålet ikke var tilbageleveret i velvedligeholdt stand, som det skulle efter lejekontrakten. Lejeren fremsatte indsigelser mod fraflytningsrapporten, som U fastholdt. Lejer anlagde herefter sag mod U med krav om betaling af godt 354.000 kr. for depositum og husleje for marts måned, som ved en fejl var blevet betalt. U påstod frifindelse og krævede selvstændig dom for godt 282.000 kr. svarende til udgiften til maling og nyt gulvtæppe samt enkelte mindre poster, som der var enighed om, med fradrag af depositum.

Afgørelse
Lejer gjorde under sagen gældende, at det var lejemålets stand før ombygningen/istandsættelsen, der var afgørende. Da U havde foretaget genudlejning uden istandsættelse, kunne der ikke kræves husleje for marts måned. Der blev afholdt syn og skøn, idet en skønsmand på baggrund af fotografier af det lejede taget på fraflytningstidspunktet udtalte sig om, hvorvidt lejemålet havde trængt til at blive malet, og om tæpperne skulle udskiftes samt om udgifterne hertil. Endvidere var det et tvistepunkt under sagen, om U overhovedet kunne kræve istandsættelsesudgifterne, da lejemålet var genudlejet uden, at istandsættelsen var sket.

Boligretten gav U medhold. Det blev her lagt til grund, at lejeren efter lejekontrakten havde modtaget et velvedligeholdt lejemål, og lejeren havde haft den indvendige vedligeholdelsespligt, og pligten hertil havde lejeren ikke opfyldt, idet lejemålet ved fraflytningen trængte til at blive malet, ligesom gulvtæppet skulle udskiftes.

Landsretten stadfæstede dommen, dog skulle lejeren ikke betale husleje for marts måned, da U havde valgt at leje lokalerne ud uden istandsættelse.

Med hensyn til spørgsmålet om Us tab og genudlejningen uden istandsættelse, blev det lagt til grund, at de nye lejere overtog lejemålet, som det var og forefandtes på overtagelsestidspunktet, og skulle aflevere det i samme stand ved fraflytningen. Dermed skulle lejemålet afleveres i en dårligere stand end den velvedligeholdte stand, som fraflyttende lejer skulle aflevere lejemålet i – og dermed havde U lidt et tab som gjorde, at kravet mod den fraflyttende lejer kunne opretholdes, selvom lejemålet var genudlejet uden istandsættelse.

Vær opmærksom på
Det blev ikke i afgørelsen tillagt afgørende betydning, at lejer selv havde betalt for en del af istandsættelsen ved indflytning, da lejer bl.a. var kompenseret for dette i form af lejefrihed, og da lejeren havde vedligeholdelsespligten og ikke havde opfyldt denne.

Det er altid en betingelse for, at en udlejer kan kræve istandsættelse for en fraflyttende lejers regning, at udlejeren har lidt et tab. Det vil fx sige, at der ikke kan kræves for istandsættelse, hvis ejendommen skal nedrives – eller hvis ejendommen sælges uden at den manglende istandsættelse har betydning for prisen. Hvor udlejer ikke kan kræve istandsættelsen godtgjort af en ny lejer, vil udlejer have lidt et tab, idet kravet ikke kan rejses mod den næste lejer. Det er ikke umiddelbart muligt generelt at kontraktregulere sig ud af, at en udlejer skal have lidt et tab for at kunne rette et krav mod en fraflyttende lejer.

Dommen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen U 2022.2039 V.
 

Regulering af lejen i erhvervslejemål efter erhvervslejelovens § 13.
Østre Landsrets dom af 8.2.2022.

Sagen i korte træk
En erhvervslejekontrakt blev indgået i 2009 og suppleret med et tillæg i 2013 og 2018. I aftalen og tillæggene var indeholdt forskellige vilkår om lejeregulering, uden at det udtrykkeligt fremgik, om der tillige kunne kræves regulering efter erhvervslejelovens § 13. Udlejer (U) sendte i august 2018 et krav om regulering til markedsleje, men lejeren gjorde indsigelse herimod med henvisning til, at lejeaftalen skulle forstås således, at den krævede regulering ikke var mulig.

Afgørelse
Sagen blev indbragt for boligretten, der udskilte spørgsmålet om muligheden for at kræve regulering til særskilt afgørelse. Efter kontrakten kunne der kræves pristalsforhøjelse og regulering af lejen efter bestemmelsen i erhvervslejelovens § 14. Begge bestemmelser indeholdt tillige en ordlyd, der kunne opfattes således, at det var forudsat, at der tillige var mulighed for at varsle forhøjelser efter lovens almindelige regler.

Landsretten nåede derfor - i modsætning til boligretten - frem til, at U ikke ved aftale var afskåret fra at kræve regulering, hvorfor sagen blev hjemvist til realitetsbehandling i boligretten.

Vær opmærksom på
Der er fast praksis fra domstolene på, at er der ikke aftalt andet, kan man regulere lejen i erhvervslejemål efter erhvervslejelovens § 13. Erhvervslejekontrakter, der ikke indeholder specifik bestemmelse om § 13 reguleringer, må derfor undergives en fortolkning af, hvorvidt parterne kan anses at have aftalt en anden regulering af lejen og derved samtidig givet afkald på, at der kan ske § 13 reguleringer. Det skal altså kunne udledes af kontrakten, at § 13 regulering er afskåret. Det forhold, at der ikke står noget i kontrakten om reguleringsmuligheden, er ikke i sig selv tilstrækkeligt.

Dommen er offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB2022.270 Ø)


Prissætning i entrepriseretten.
Voldgiftsrettens kendelser af 4.1.2022 og 12.1.2022.
 
Problemstillingen
Der findes grundlæggende to former for prissætning af arbejdet i en entreprisekontrakt: Tilbudsarbejde og regningsarbejde.

Ved tilbudsarbejde har entreprenøren givet en fast pris. Viser arbejdet sig mere besværligt eller tidskrævende, eller stiger materialerne i pris, er dette entreprenørens risiko (med de modifikationer, der findes i f.eks. AB 18). Ved regningsarbejde bærer bygherren denne risiko.

Ved siden af disse to begreber findes en række underbegreber, som i større eller mindre grad modificerer de to prissætningsformer. Voldgiftsretten har for nyligt haft lejlighed til at udtale sig om to af disse begreber.

”Target-pris” – Voldgiftsrettens kendelse af 4. januar 2022
I denne sag var der mellem bygherre (BH) og hovedentreprenør (HE) indgået en entrepriseaftale, hvori der var aftalt en ”target-pris” på 20 mio. kr. Denne blev senere forhøjet til ca. 27 mio. kr., men HE endte med at kræve ca. 35 mio. kr. for arbejdet. Da BH bestred at være pligtig til at betale mere end 27 mio. kr., opstod spørgsmålet om, hvorvidt ”target-prisen” var bindende.

Voldgiftsretten fandt, at arbejdet måtte anses for regningsarbejde og ikke en fastprisaftale. Da BH ikke havde godtgjort, at prisen var urimelig, fandt voldgiftsretten HE’s krav berettiget. Voldgiftsretten fandt altså, i lighed med overslagspriser, at sådanne prisskøn, som entreprenøren afgiver inden opgavens udførelse, ikke kan anses som et tilsagn om at ville udføre arbejdet til denne pris. Faktisk lægger voldgiftsretten ikke vægt på ”target-prisen” overhovedet.
 
”Optionspriser” – Voldgiftsrettens kendelse af 12. januar 2022
I denne sag var der mellem totalentreprenør (TE) og underentreprenør (UE) indgået en entrepriseaftale med en aftalt fast pris på ca. 5 mio. kr. Aftalen indeholdt desuden en række optioner – altså tilvalg, som TE kunne tilvælge efter kontraktindgåelse. Disse optioner var prissat i kontrakten. TE havde foretaget en række ændringer. Spørgsmålet var herefter, om disse ændringer var omfattet af optionspriserne, eller skulle prissættes efter de almindelige regler herom – altså som regningsarbejde.

Voldgiftsretten bemærkede, at en ydelse, der er benævnt som en option, må forstås som en tillægsydelse, som en bygherre kan tilvælge efter kontraktindgåelsen, og som begrunder en ændringspris i forhold til kontraktsummen. Derimod kan en optionsydelse med angivelse af en enhedspris ikke anvendes til prisfastsættelse af andre arbejder end dem, der er nærmere angivet i optionsbeskrivelsen, og dermed ikke arbejder med en anden teknisk udførelsesmetode, materialevalg eller lokation mv.

Voldgiftsretten fandt altså, at de i kontrakten angivne optioner måtte fortolkes indskrænkende, forstået på den måde, at alene den specifikke ydelse, som optionen angik, kunne tilvælges til optionsprisen.

Konklusion
De to refererede kendelser bidrager til forståelsen af begreberne ”target-pris” og ”optionspris”.

Begrebet ”target-pris” må efter voldgiftsrettens kendelse af 4. januar 2022 forstås på samme måde som begrebet ”overslagspris”. Det vil altså sige, at ”target-prisen” ikke er bindende for entreprenøren, hvis ellers den krævede pris i øvrigt er rimelig.

Begrebet ”optionspris” skal efter voldgiftsrettens kendelse af 12. januar 2022 forstås snævert. Indeholder kontrakten en option på tilkøb af egetræsplankegulve og montering af disse, kan bygherren altså ikke vælge fyrretræsgulve og samtidig forvente, at prissætningen for monteringen af egetræsplankerne, skal lægges til grund. En option kan alene tilvælges eller fravælges.