Velkommen til Handel & Vandel
|
|
Nyhedsbrevet, der sørger for, at du får de væsentligste juridiske nyheder for inden for ejendomsbranchen, hvad enten du beskæftiger dig med transaktioner inden for fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret eller andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom.
I denne udgave kan du bl.a. læse;
- En artikel om en erhvervslejers afståelsesret
- En ny dom om ophævelse af et boliglejemål, fordi lejeren ikke ville give adgang for en ejendomsmægler
- Andre nye afgørelser vedrørende fast ejendom.
Udover nye lovændringer, nye retsafgørelser og andre juridiske nyheder inden for fast ejendom, finder du sidst i nyhedsbrevet henvisning til de nyhedsindlæg, vi i det seneste kvartal har publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.
Rigtig god fornøjelse!
|
|
Ny lovgivning
|
|
|
Regeringens lovkatalog for 2022/2023
I sidste nummer af dette nyhedsbrev omtalte vi regeringens lovkatalog for 2022/2023. Dette ”udkom” før, der blev udskrevet folketingsvalg. Et folketingsvalg medfører dels, at allerede fremsatte lovforslag, der ikke er vedtaget, bortfalder, dels at den før valget siddende regerings planlagte lovændringer er afhængige af, at der efter valget fortsat er et flertal for de lovændringer, som foreslås. I skrivende stund er det ikke endeligt klarlagt hvilke af de i lovkataloget anførte forventede lovforslag, der vil blive fremsat af den nye regering. Det fremgår dog blandt andet af det nye regeringsgrundlag, at for eksempel forslaget om lagerbeskatning ikke vil blive fremsat. Endvidere er det tvivlsomt, om forslaget om ændring af reglerne om tilbudspligt (kontrolskifte) vil blive fremsat af den nye regering, selvom dette ikke fremgår af regeringsgrundlaget, da der ikke længere er et flertal i den forligskreds, der indgik aftale om lovændringen.
De nye ejendomsvurderinger
Ejendomsvurderingsloven, lov om kommunal ejendomsskat og ejendomsværdiskatteloven er ændret med virkning fra 1.1.2023 således, at 2020-vurderinger for ejerboliger, ikke kun skal danne grundlag for opkrævning af ejendomsskatter i 2021 og 2022, men er forlænget til også at gælde i 2023. Ændringerne var nødvendige for, at skatteforvaltningen fortsat kan løfte sine opgaver og følge den samlede tidsplan for udsendelse af nye ejendomsvurderinger, så behovet for efterreguleringer af ejendomsejernes ejendomsskatter reduceres. Derudover bliver skatteforvaltningens adgang til af egen drift at revidere en 2020-/2021-vurdering, der er foretaget på et fejlagtigt grundlag, når ejeren på grund af fejl i deklarationsprocessen eller lignende fejl ikke har kunnet komme med bemærkninger til vurderingen, udvidet.
Bæredygtighedstiltag
En række bæredygtighedstiltag er pr. 1.1.2023 indført i den opdaterede udgave af Bygningsreglementet (BR 18). Formålet med tiltagene er at skabe et mere bæredygtigt byggeri og ligeledes nedsætte CO2-udledningen fra byggeriet. Der er allerede fra 1.1.2023 indført krav om beregning af byggeriets klimapåvirkning i form af en livscyklusvurdering (LCA) og en fastsat grænseværdi for klimapåvirkning af nybyggeri over 1000 m2. De nye krav gælder ved ansøgninger om byggetilladelse efter 1.1.2023. Kravene vil over en årrække blive gældende for det meste byggeri og ombygninger. Læs mere her.
|
|
|
Lejers afståelse af erhvervslejemål – kan udlejer modsætte sig?
Når en erhvervslejer har ret til at afstå sit lejemål til en ny lejer, kræver det forudsætningsvist, at udlejer skal have oplysning om, at der sker en afståelse – og at udlejer får mulighed for at godkende den nye lejer i overensstemmelse med den afståelsesklausul, som er aftalt med erhvervslejeren.
En nyere landsretsafgørelse og en boligretsdom tager stilling til, hvornår en udlejer ikke kan anses for at have accepteret en afståelse, og hvilke oplysninger som udlejer kan kræve om den nye lejer. Læs mere her.
Afståelsesret i erhvervslejeforhold
Ved afståelse forstås, at lejer i forhold til udlejer sætter en anden i sit sted, sådan at denne fortsætter lejemålet på de vilkår, der er gældende ved afståelsen.
I mange erhvervslejemål har lejeren et ønske om en afståelsesret. Det gælder f.eks., hvor lejeren samtidig har en lang uopsigelighed, og/eller f.eks. hvor lejemålets beliggenhed har en stor værdi for lejeren. Hvor langt en afståelsesret rækker, afhænger enten af lovens regler eller af en fortolkning af indholdet af en eventuel aftale herom. Erhvervslejeloven giver lejeren en afståelsesret, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Kan udlejer modsætte sig afståelse af et erhvervslejemål?
Spørgsmålet, der behandles i det følgende, er, om - og hvornår - udlejer kan modsætte sig en afståelse. Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at lejer har ret til afståelse, medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
To nyere afgørelser illustrerer dette:
- Vestre landsrets afgørelse af 5.4.2022 (TBB 2022.643 V)
Sagen handlede om afståelse af et lejemål, hvorfra der blev drevet et slagtehus med butiksudsalg. Lejeren havde en aftalt afståelsesret i henhold til erhvervslejelovens § 55. Ejendommens ejer havde i 2016 solgt virksomheden med køberet til ejendommen til et selskab (L1), der drev virksomheden videre, således at der samtidig blev etableret et lejeforhold. Lejerselskabet (L1) afstod i juli 2018 lejemålet til en ny lejer (L2), og førstnævnte selskab (L1) gik kort efter konkurs. Ejendommens ejer blev den 9.8.2018 anmodet om at tiltræde afståelsen, men afviste den 14.8.2018 at gøre dette, medmindre man forinden havde modtaget tilfredsstillende oplysninger om ledelsen af og økonomien i det nye lejerselskab (L2). Den 19.9.2018 gjorde ejendommens ejer opmærksom på, at de ønskede oplysninger endnu ikke var fremsendt, og den 9.10.2018, hvor oplysningerne fortsat ikke var fremsendt, afviste ejendommens ejer at godkende afståelsen og anmodede lejerne (L2) om at forlade lejemålet pr. 1.11.2018.
Landsretten udtalte, at da den afstående lejer (L1) og den nye lejer (L2) havde samme ejerkreds og ledelse, og da den oprindelige lejer (L1) var gået konkurs efter kun ca. 1½ års drift, havde det været berettiget, at ejendommens ejer havde efterspurgt informationen om det nye lejerselskab (L2). Udlejer havde derfor haft vægtige grunde til i oktober 2019 at modsætte sig afståelsen, også selv om der senere var stillet en sikkerhed for, at den nye lejer (L2) kunne overtage ejendommen i henhold til køberetten. Den nye lejers (L2) senere afståelse af lejemålet til en anden virksomhed (L3), var af den årsag uden retsvirkning, og ejendommens ejer havde ikke anerkendt den nu tredje lejer som lejer af ejendommen.
- Københavns boligretsdom af 4.4.2022
I denne sag havde lejeren også en aftalt afståelsesret, jf. erhvervslejelovens § 55. Lejeren – et ApS – sendte i 2017 en forespørgsel til udlejers administrator, om der kunne gives tilladelse til anvendelse af lejemålet til en ændret anvendelse. Udlejer accepterede mod, at et tillæg til lejekontrakten blev udarbejdet. Efterfølgende anmodede lejeren (L1) om, at en andet ApS (L2) blev indsat som lejer i tillægget. Udlejer svarede ikke på dette. I oktober 2018 sendte lejeren (L1) en allonge til lejekontrakten til udlejer. På allongen var angivet det nye ApS (L2) som lejer. Det fremgik af en købekontrakt, at lejerselskabet (L1) havde overdraget sin virksomhed til det nye ApS (L2). Udlejer tiltrådte ikke allongen. Lejerselskabet (L1) gik efterfølgende konkurs. Retssagen drejede sig herefter om, hvorvidt det nye ApS (L2) kunne påberåbe sig afståelsen, – og dermed at dette ApS var lejer.
Boligretten nåede frem til, at det ikke på baggrund af hændelsesforløbet kunne lægges til grund, at der var sket en afståelse, som udlejer skulle acceptere. Boligretten udtalte blandt andet, at udlejer var berettiget til at afslå afståelsen som sket i oktober 2018, allerede fordi underretning om afståelsen ikke var givet så betids, at udlejer havde haft en reel mulighed for at forholde sig til, om den nye lejer (L2) kunne godkendes.
Sammenfatning
En udlejer er berettiget til at afvise en afståelse, såfremt den indtrædende lejer ikke har det fornødne branchekendskab eller ikke vurderes at have den til driften og lejebetalingen fornødne likviditet, eller denne ikke fremstår som vedvarende.
For at udlejer kan vurdere dette, skal udlejer have de fornødne oplysninger herom fra lejeren, der vil afstå, eller fra den lejer, der vil indtræde. Det må derfor være et krav, at lejer giver udlejer underretning om afståelsen så betids, at denne kan nå at tage stilling til de forelagte oplysninger inden dagen, hvor afståelsen gennemføres. Udlejer skal have tid til at foretage eventuelle undersøgelser af, om betingelserne for afståelse er opfyldt, herunder anmode parterne om supplerende oplysninger. Hvis en lejer meddeler udlejer, at nu er der sket afståelse, medfører det derfor ikke, at udlejer på stående fod skal acceptere eller lade være. Hvis udlejer uberettiget nægter en afståelse, kan det medføre et erstatningskrav, hvilket også taler for, at udlejer naturligvis skal have tid til at overveje.
I forhold til branchekendskabet er grænserne for, om den nye lejer har fornødent kendskab meget flydende, og det afhænger konkret af den aftalte anvendelse for lejemålet. Indenfor de fleste brancher ses der f.eks. tidligere drift af samme type virksomhed. Man kan spørge generelt om den nye lejer har en uddannelse indenfor branchen eller erfaring med et helt specifikt koncept.
De refererede afgørelser dokumenterer også, at selvom der er sammenfald i ejerkredsen mellem afstående og indtrædende lejer, betyder det ikke, at den nye lejer skal godkendes, såfremt de økonomiske forhold hos den indtrædende lejer ikke er i orden. Særligt kan det have betydning, hvis der er tale om et nystiftet selskab, som skal overtage driften fra et eksisterende (der er gået/ er på vej til at gå konkurs).
|
|
Tinglysningsretten kunne ikke kræve, at alle lejlighedsejere havde underskrevet tinglysning af vedtægter med en højere sikkerhed til ejerforening end normalvedtægten
Vestre Landsrets kendelse af den 5.12.2022
Sagen i korte træk
En ejerforening ændrede sine vedtægter, således at foreningen skulle have sikkerhed for 60.000 kr. i hver lejlighed for foreningens tilgodehavende mod lejlighedens ejer. Ejerforeningen anmeldte de nye vedtægter til tinglysning.
Afgørelsen
Tinglysningsretten afviste anmeldelsen med henvisning til, at samtlige tinglyste ejere skulle underskrive anmeldelsen, da anmeldelsen indeholdt særligt bebyrdende forpligtelser, jf. normalvedtægtens § 31, hvorefter sikkerheden udgør 50.000 kr. Landsretten fandt derimod, at tinglysningsretten (i medfør af tinglysningslovens § 15, stk. 2) var berettiget til at påse, at ejerforeningen i henhold til såvel foreningens vedtægter som til almindelige foreningsretlige grundsætninger var berettiget til at råde over ejendommen således som foreskrevet i de nye vedtægter. Landsretten anførte videre, at vedtægtsændringen var vedtaget i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelser om proceduren herfor. Da vedtægtsændringen var vedtaget med kvalificeret majoritet, som foreskrevet, og idet der ikke var noget åbenlyst grundlag for at antage, at ændringen skulle være materielt ugyldig, tog landsretten ejerforeningens påstand om tinglysning til følge.
Vær opmærksom på
Afgørelsen bekræfter, at tinglysningsretten ikke skal tage stilling til de materielle indhold af en vedtægtsændring, som er vedtaget efter de i foreningen gældende regler. Hvis et medlem af foreningen vil anfægte gyldigheden af afgørelsen, så må det ske ved anlæg af retssag – ikke i forbindelse med at vedtægtsændringen tinglyses. Tinglysningsretten har også i tilknytning til afgørelsen skrevet således på deres hjemmeside: ”Tinglysningsretten vil derfor fremover ikke se en sådan bestemmelse som et indgreb i ejers særråden over ejerlejligheden, der skal påses af Tinglysningsretten og evt. uenighed må gøres gældende ved søgsmål”.
Et lejemål med to lejere kunne ikke ophæves, alene som følge af at den ene lejer fraflyttede lejemålet
Østre Landsrets dom af 13.9.2022
Sagen i korte træk
To lejere L1 og L2 lejede en lejlighed, som de sammen boede i fra lejemålets indgåelse i 2014. Både L1 og L2 stod på lejekontrakten, hvoraf det fremgik, at lejer var forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber. I september 2018 skrev L2 til udlejer og spurgte, om hun kunne blive slettet af lejekontrakten, idet hun havde fået tilbudt en anden lejlighed. Udlejer meddelte i november 2018 L2 afslag og bemærkede, at såfremt L2 ønskede at fraflytte, skulle lejeaftalen opsiges. Den 23.8.2019 skrev L1 til administrator og spurgte, om udlejer kunne acceptere, at L2 fraflyttede adressen. Udlejer svarede "nej" og bemærkede, at såfremt L2 fraflyttede, skulle lejemålet opsiges. I august 2020 orienterede L1 udlejer med et ønske om at bytte lejligheden med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Udlejer bemærkede, at det var konstateret, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at D nu var tilmeldt på adressen. L1 bekræftede, at L2 var fraflyttet lejemålet, og at D, L1’s kæreste, var flyttet ind. Den 8.10.2020 ophævede udlejer lejemålet. Det fremgik af sagen, at L2 var fraflyttet i efteråret 2018.
Afgørelsen
Byretten fandt ikke, at ophævelsen var berettiget. Landsretten bemærkede, at lejekontrakten var indgået med både L1 og L2 som lejere. Landsretten lagde til grund, at L1 og L2 boede sammen i lejemålet fra 2014 til efteråret 2018, hvor L2 fraflyttede lejemålet. Landsretten fandt, at bestemmelsen hvorefter der var ophævet (lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere § 93, stk. 1, litra d)), hverken efter sin ordlyd eller forarbejder gav udlejer adgang til at ophæve en lejeaftale alene som følge af, at en af flere lejere fraflyttede lejemålet. Landsretten fandt endvidere, at det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf, med den fornødne klarhed var tilkendegivet L1 og L2, at det var en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det var beboet af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kunne berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket. Landsretten tiltrådte derfor, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget.
Vær opmærksom på
Afgørelsen bekræfter, dels at det ikke er muligt at hæve et lejeforhold, fordi en af flere lejere fraflytter. Dels bekræfter afgørelsen, at en lejer (af flere) ikke kan frigøre sig fra lejekontrakten ved at foretage en delvis opsigelse. Udlejer kan ikke forhindre lejeren i at fraflytte; men lejeren vil fortsat hæfte som lejer – for eksempel for istandsættelse ved en senere fraflytning og eventuelle lejerestancer. Hvordan lejerne har indrettet sig i forhold til hinanden, er udlejer uvedkommende.
Afgørelsen er publiceret i Ugeskrift for Retsvæsen – U 2022.4507 Ø.
Boliglejemål ophævet, da lejer ikke med 9 dages varsel ville give udlejers ejendomsmægler adgang til det lejede
Østre Landsrets kendelse af 26.8.2022
Sagen i korte træk
Den 20.4.2022 varslede en udlejer i en mail til sin lejer, at hans ejendomsmægler skulle gives adgang til lejemålet med henblik på at kunne forberede, at ejendommen skulle udbydes til salg. Lejeren ringede til ejendomsmægleren og oplyste, at hun ikke ville give adgang til lejemålet trods varslingen herom. Herefter ophævede udlejer lejemålet og anmodede fogedretten om udsættelse af lejeren.
Afgørelsen
Såvel fogedretten som landsretten imødekom udlejers anmodning, da lejelovens § 102 ansås for at berettige en udlejer eller en repræsentant for udlejeren til at få adgang til et lejemål i en situation som den pågældende. Da tillige den frist, der var givet, fandtes at være af rimelig længde, og da lejerens adgangsnægtelse blev anset for at være væsentlig misligholdelse, kunne lejeren udsættes af lejemålet.
Vær opmærksom på
Afgørelsen viser, at en udlejer (eller dennes repræsentant for eksempel her en ejendomsmægler) har ret til at få adgang til et lejemål, hvis ejendommen skal sættes til salg, og adgang er nødvendig for salgsarbejdet. Det gælder generelt, at udlejer har ret til at få adgang, hvis forholdene konkret kræver det. Er det tilfældet, så kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejer nægter at give adgang. I den konkrete sag havde lejeren skriftligt tilkendegivet, at der ikke ville blive givet adgang. I andre tilfælde kan det være sværere at bevise, hvis for eksempel lejeren ikke har reageret på forhånd og ikke åbner døren for udlejer. Udlejer skal altid give et rimeligt varsel til lejeren, medmindre kravet om adgang er uopsætteligt – eksempelvis ved en vandskade.
Afgørelsen er publiceret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret – TBB 2002.894 Ø.
Byrdefulde ansvarsfraskrivelse i entreprisekontrakter
Voldgiftsrettens kendelse af 13.7.2022
Sagen i korte træk
En underentreprenør (UE) havde påtaget sig at udføre malerentreprisen for en totalentreprenør (TE) ved et større byggeri. Byggeriet blev herefter forsinket væsentligt grundet forhold, som UE ikke hæftede for. UE rejste på den baggrund et krav om erstatning for forlænget byggetid. TE bestred kravet, bl.a. under henvisning til følgende ansvarsfraskrivelse, der fremgik af parternes aftalegrundlag: ”UE kan ikke kræve erstatning eller godtgørelse af tab, grundet TE’s eller andre UE’ers forsinkelse.” UE havde bl.a. påstået denne ansvarsfraskrivelse tilsidesat som urimeligt byrdefuld.
Afgørelsen
Voldgiftsretten lagde til grund, at forsinkelsen ikke kunne henføres til UE’s forhold. Om ansvarsfraskrivelsen bemærkede Voldgiftsretten, at da denne var vedtaget mellem professionelle parter, og da der i øvrigt ikke forelå andre omstændigheder, der kunne begrunde en tilsidesættelse, fandt ansvarsfraskrivelsen som udgangspunkt anvendelse mellem parterne. Bl.a. på denne baggrund afviste voldgiftsretten UE’s krav om erstatning for forlænget byggetid.
Vær opmærksom på
Afgørelsen stadfæster, at udgangspunktet i professionelle kontrakter er, at selv byrdefulde vilkår opretholdes, hvis der ikke er særlig grund til at tilsidesætte dem. Afgørelsen af tvister i entrepriseretten tager altid sit udgangspunkt i kontrakten. Forhandlingen og formuleringen af kontrakten er således en proces, der ikke må undervurderes.
Rådgiverens undersøgelsespligt og erstatningsansvar for overprojektering
Voldgiftsrettens kendelse af 18.7.2022.
Sagen i korte træk
En bygherre (BH) havde antaget en rådgiver (R) til bl.a. at forestå brandrådgivning. I forbindelse hermed var R i dialog med kommunen om, hvilken af bygningsreglementets anvendelseskategorier, som bygningen var omfattet af, hvilket havde betydning for, om der skulle installeres et såkaldt ABA-anlæg. R skrev herefter til BH, at installation af et ABA-anlæg var et myndighedskrav og anbefalede BH at acceptere et tilbud herom. Idet kommunen aldrig fremsatte et krav om installation af et ABA-anlæg, rejste BH et erstatningskrav mod R for dennes udgift til anlægget.
Afgørelsen
Voldgiftsretten fandt, at der ikke havde været behov for at installere et ABA-anlæg. På den baggrund fandt Voldgiftsretten, at R havde handlet ansvarspådragende ved at rådgive BH om, at ABA-anlægget var et myndighedskrav uden først at foretage en selvstændig undersøgelse af, om bygningsreglementet rent faktisk stillede krav om et sådan anlæg på det pågældende byggeri, når nu R havde påtaget sig at udføre brandrådgivning. På den baggrund blev R erstatningsansvarlig for BH’s tab som følge af den unødvendige installation af ABA-anlægget.
Vær opmærksom på
Kendelsen er interessant i to henseender. For det første viser kendelsen, at en rådgiver ikke altid kan forlade sig på en offentlig myndigheds indledende tilkendegivelser men må foretage egne undersøgelser for at opfylde dennes rådgivningsforpligtelse. For det andet viser kendelsen, at en rådgiver kan blive erstatningsansvarlig for ”overprojektering” – altså det forhold, at en rådgiver projekterer unødigt dyre løsninger. Retsstillingen er dog ingenlunde klar. Det må dog inddrages som et væsentligt forhold, hvorvidt rådgiveren har gjort bygherren opmærksom på, at der er tale om en fordyrende, unødvendig løsning. I denne sag var det netop ikke tilfældet.
|
|
Focus Advokater har Region Syddanmarks største afdeling for fast ejendom. Hent sparring og rådgivning fra vores team inden for fast ejendom (se nederst). Du er også velkommen til at kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg eller leder af Focus Advokaters afdeling for fast ejendom Merete Vangsøe Simonsen. Vi glæder os til at høre fra dig.
|
|
|
|
|
