Velkommen til Handel & Vandel
|
|
Nyhedsbrevet, der sørger for, at du får de væsentligste juridiske nyheder for inden for ejendomsbranchen, hvad enten du beskæftiger dig med transaktioner inden for fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret eller andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom.
I denne udgave kan du bl.a. læse om;
- Udlejers retsstilling ved levering af varmeforsyning, el mv. til lejere - i lyset af ”vinterpakken”
- Ny dom om dokumentation for fuldmagtsforhold, når en lejer sender en anden person til et flyttesyn
- Andre NYE afgørelser vedrørende lejeret og entrepriseret.
Udover nye lovændringer, nye retsafgørelser og andre juridiske nyheder inden for fast ejendom, finder du sidst i nyhedsbrevet henvisning til de nyhedsindlæg, vi i det seneste kvartal har publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.
Rigtig god fornøjelse!
|
|
Ny lovgivning
|
|
|
Ændringer i lejeloven – loft over huslejestigninger
Ændringerne i lejeloven vedrørende ”huslejeloftet” er trådt i kraft den 30.9.2022. Som konsekvens heraf, kan man alene i 2022 og 2023 gennemføre en forhøjelse af huslejen på maksimalt 4 % i boliglejeforhold, hvor der i lejekontrakten er aftalt, at lejen kan reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. Du kan læse mere om lovændringerne i to af vores nyhedsindlæg på hjemmesiden, som du finder links til nederst i dette nyhedsbrev.
"Vinterpakken"
Folketinget har den 29.9.2022 vedtaget lov om en indefrysningsordning for høje energiregninger. Formålet med loven er – ifølge lovgiver, at ”sikre forudsigelighed og tryghed i husstandes og virksomheders økonomi i en tid med høje og uforudsigelige energipriser”.
Loven har ikke nogen direkte betydning for retsstillingen mellem købere og sælgere af fast ejendom. Det vil dog være relevant for køberen at få afklaret spørgsmålet, om man som køber kan blive omfattet af ordningen. Tilbagebetalingen følger husstanden, der har benyttet sig af ordningen – ikke ejendommen hvortil der sker forsyning.
I lejeforhold har ordningen kun betydning for lejeren, såfremt lejeren selv er kunde hos forsyningsselskabet. Hvor det er udlejer, der er kunde, kan udlejer vælge om udlejer vil være omfattet. I det omfang udlejer vælger indefrysningen, skal det komme lejeren til gode, såfremt indefrysningen omfatter forbrug, som lejeren skal betale. Det gælder både erhvervs- og boliglejeforhold.
Regelgrundlaget for dette er dog i skrivende stund ikke på plads, da det skal gennemføres ved en bekendtgørelse, som endnu ikke er lavet. Så hvordan ordningen udformes, vides ikke i øjeblikket. Læs lige nedenfor om forbrugsregnskaber i lejeforhold også.
Regeringens lovkatalog 2022-2023
Selvom der er udskrevet folketingsvalg, nåede Regeringen at udsende deres lovkatalog for de kommende folketingsår. Kataloget indeholder en række lovændringer, der vedrører reguleringen af fast ejendom. Og selvom der kommer et valg, vil flertallet af ændringerne formentlig blive gennemført, de beror på tidligere forligsaftaler i Folketinget. Her er en række eksempler på forventede lovændringer indenfor området:
- Ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af værdiansættelsesprincipper)
Lovforslaget har til formål at ændre i vurderingsprincipperne for andelsboliger som følge af afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2023. Der foretages ændringer i to af værdiansættelsesprincipperne i andelsboligloven, hvorefter
1) gyldighedsperioden på valuarvurderinger forlænges til 42 måneder, og
2) der sker nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger for andelsboliger,der typisk ikke er udarbejdet siden 2012.
- Ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger
(Videreførelse af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.)
Lovforslaget har til formål at sikre udlejere mulighed for at videreføre udgifter, som de måtte pålægges som følge af energieffektivitetsdirektivets krav til, at udlejere skal stille øgede forbrugsoplysninger til rådighed for lejerne, til lejerne. Lovforslaget har herudover til formål at udmønte forsøg om undladelse af opkrævning af gebyrer ved indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævn, som anmodet om af Københavns Kommune i medfør af den udvidede udfordringsret. Lovforslaget har desuden til formål at gennemføre en række præciseringer m.v.
- Ændring af lov om leje
(Tilbudspligt ved kontrolskifte)
Lovforslaget har til formål at forhindre omgåelse af reglerne om tilbudspligt.
- Ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, investorfradragsloven og forskellige andre love
(Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft over investorfradraget)
Lovforslaget har til formål at indføre en lagerbeskatning for selskabers ejendomsavancer, så selskaber ikke kan undgå ejendomsavancebeskatning via selskabsretlige konstruktioner, og at sikre fastholdelse af loftet over investorfradraget for direkte og indirekte investeringer.
- Ændring af tinglysningsafgiftsloven
(Indførelse af fritagelse for tinglysningsafgift ved udskiftning af olie- og gasfyr m.v.)
- Ejendomsskattelov
Lovforslaget har til formål at indføre nye regler om bl.a. en permanent skatterabat i ejendomsværdiskat og grundskyld af ejerboliger ejet af fysiske personer. Derudover foreslås der indført en moderniseret stigningsbegrænsning for grundskyld af andre ejendomme end ejerboliger ejet af fysiske personer samt en permanent indefrysningsordning for stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld af ejerboliger ejet af fysiske personer.
- Ekspropriationsproceslov
Lovforslaget har til formål at styrke borgernes retssikkerhed ved ekspropriation gennem en forenkling af processen ved kommunal ekspropriation. Desuden har lovforslaget til hensigt at samle de processuelle regler for ekspropriation på det statslige og det kommunale område i én lov. Endelig foreslås det, at der oprettes et nyt Klagenævn for ekspropriation og taksation.
Forbrugsregnskaber i lejeforhold
– hvad skal man være opmærksom på?
Reglerne om opkrævning for forbrug af f.eks. varme, varmt og koldt vand, el og køling i lejelovgivningen er – ligesom så mange andre lejeretlige regler – forholdsvis komplicerede for de fleste at forholde sig til. Dette indlæg er baseret på et af vores tidligere indlæg på hjemmesiden – som du kan læse her. Emnet er fortsat meget aktuelt, da der, når det igangværende forbrugsregnskabsår skal afsluttes, formentlig vil komme nogle efterbetalingskrav til lejerne grundet de stigende priser for energiforsyning.
I mange situationer er det muligt, at lejeren bliver kunde direkte hos forsyningsselskabet. Det kan aftales i lejekontrakten. Det gælder både i bolig- og erhvervslejeforhold. Hvis der er indgået en sådan aftale, skal udlejer ikke lave forbrugsregnskaber eller i øvrigt blandes ind i lejerens aftaler med forsyningsselskabet. Såfremt forsyningsselskabet sender en opkrævning til udlejeren, kan betalingen kræves af udlejer hos lejeren uden iagttagelse af nogen formkrav. Hvis lejeren afmelder sig forsyningen inden udløbet af den periode, hvor lejeren hæfter for forbrug (typisk udløb af opsigelsesperioden – selvom lejeren flytter tidligere) – eller ikke tilmelder sig rettidigt – hæfter lejeren alligevel. Også for de gebyrer dette måtte medføre. For så vidt angår el gælder der også regler om frit leverandørvalg.
I boliglejeforhold er det reguleret udførligt i lejelovens kapitel 7, hvordan udlejer kan kræve lejeren for forbrug ud over huslejen. Reglerne kan ikke fraviges. Udlejer skal årligt lave et særskilt forbrugsregnskab, der opfylder kravene i kapitel 7, for hver type forbrugsleverance. Det vil f.eks. sige, at udlejer ikke i alle tilfælde bare kan videresende en opkrævning fra forsyningsselskabet til lejeren. Der skal bl.a. være angivet en indsigelsesadgang i regnskabet, ligesom der er regler for, hvordan forbruget kan eller skal fordeles blandt flere lejere. Udlejer skal desuden sørge for at overholde fristerne for udsendelsen af regnskabet. Overholder udlejer ikke krav og frister, fortabes retten til at kræve efterbetaling fra lejeren for det forbrug, som ikke er dækket af aconto-indbetalinger. Dette kan få store konsekvenser, hvor priserne er steget meget i løbet af året, og hvor aconto-indbetalingerne ikke er reguleret op. Uanset om udlejer kan dokumentere lejerens forbrug ”fanger bordet”, hvis ikke reglerne iagttages.
I erhvervslejeforhold er det op til parternes aftale, hvordan der opkræves for lejerens forbrug. I tilfælde af at der ikke er nogen aftale, indeholder erhvervslejeloven regler, der regulerer hvordan. Disse regler svarer stort set til reglerne i lejeloven.
I erhvervslejeforhold skal man dog også være opmærksom på en særlig regel (som ikke findes i lejeloven): Erhvervslejeren skal allerede ved indgåelse af lejeaftalen oplyses specifikt om, hvilke udgifter til forbrug, som opkræves udover huslejen, samt den anslåede årlige størrelse af disse udgifter. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer blive afskåret fra gyldigt at kunne opkræve forbrugsudgifterne hos lejeren uanset, hvad der i øvrigt er aftalt.
- Forhøjelse af acontoindbetalinger
Der er ikke regler for, hvor store aconto-indbetalinger, der kan kræves, når der indgås en lejeaftale. Såfremt de stigende priser på forbrugsleverancer medfører, at de aconto-indbetalinger, der er aftalt, slet ikke modsvarer lejerens faktiske forbrug, er udlejer i løbet af lejeforholdet berettiget til at forhøje beløbene. Dette kan også være til lejerens fordel, så betalingerne fordeles over et helt år, og store efterbetalingskrav undgås.
Udlejeren kan med minimum 6 ugers varsel til aftalt betalingstidspunkt (typisk den 1. i måneden) forlange, at lejeren skal betale aconto til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, hvis aconto-indbetalinger slet ikke er aftalt. Det gælder både i erhvervs- og boliglejeforhold.
Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af aftalte løbende aconto-indbetalinger, hvis de ikke er store nok. De samlede aconto-indbetalinger for 1 år for henholdsvis varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling må højst opkræves (med 1/12 hver måned) med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Det kan være svært at anslå dette – men der må skønnes ud fra tidligere års forbrug og forventede eller realiserede prisstigninger.
- ”Vinterpakkens” betydning
I forbindelse med indførelsen af lov om indefrysning for høje energiregninger er der givet en mulighed for, at Klima- og Energiministeren, for så vidt angår lejeloven, almenboligloven og erhvervslejeloven, kan fastsætte regler om udlejers forpligtelser over for lejere, når denne i medfør af loven opnår ret til indefrysning. Formålet er at sikre, at ministeren har mulighed for at fastsætte regler, der sikrer lejeres rettigheder i forbindelse med indefrysningsordningen. Det kan indebære, at der vil være behov for at fravige regler i lejeloven, almenlejeloven og erhvervslejeloven.
Regelgrundlaget er endnu ikke på plads – men der kræves ændringer i f.eks. lejelovens kapitel 7 om aflæggelse af forbrugsregnskaber, hvis indefrysningsordningen skal kunne bruges i lejeforhold. Herunder er det f.eks. ikke afklaret, hvordan udlejer skal forholde sig til krav på tilbagebetaling, der vedrører fraflyttede lejere eller om reglerne vil medføre en begrænsning i adgangen til at kræve acontobetalinger hos lejerne.
|
|
|
Indsigelse mod opsigelse af lejemål kunne ikke afgives digitalt
Højesterets dom af den 2.9.2022
Sagen i korte træk
En advokat opsagde på vegne af en udlejer et boliglejemål. Opsigelsen blev sendt til lejerne dels pr. mail, dels med almindeligt og anbefalet brev. Lejernes advokat sendte inden for indsigelsesfristen (6 uger) en mail vedhæftet et brev med en indsigelse mod opsigelsen til udlejers advokat. Brevet blev udelukkende sendt pr. mail. I mailen og brevet bad lejers advokat om at få bekræftelse på modtagelsen. Senere bekræftede en advokatsekretær modtagelsen af mailen med indsigelsen. Efter udløbet af indsigelsesfristen anlagde udlejer sag mod lejerne med påstand om, at de skulle fraflytte lejemålet. Først under sagens behandling i landsretten gjorde udlejer gældende, at lejernes indsigelse ikke opfyldte skriftlighedskravet i den dagældende § 87, stk. 2 (i dag § 176, stk. 2), sammenholdt med § 4, stk. 3 (i dag § 13) i lejeloven og derfor ikke var rettidig.
Afgørelse
For Højesteret angik sagen i første række, om lejernes indsigelse var rettidig. Højesterets flertal udtalte bl.a., at som fastslået ved Højesterets dom af 5.5.2020 (refereret i UfR 2020.2304) og Højesterets kendelse af 7.6.2021 (UfR 2021.3975) opfylder en indsigelse sendt pr. mail ikke kravet om skriftlighed i den dagældende lejelovs § 87, stk. 2 (§ 176, stk. 2). Det kunne ikke føre til et andet resultat, at parterne tidligere havde kommunikeret om lejemålet pr. mail, eller at en advokatsekretær kvitterede for modtagelsen af indsigelsen, idet denne mail ikke i sig selv gav lejerne føje til at gå ud fra, at indsigelsen var accepteret som gyldig og dermed rettidig. Den omstændighed, at udlejer først under sagens behandling i landsretten gjorde gældende, at indsigelsen ikke var gyldig, kunne heller ikke føre til et andet resultat.
Flertallet tiltrådte herefter, at lejerne ikke havde overholdt fristen for skriftlig indsigelse i den dagældende lejelov, og bemærkede at lejernes indsigelse ikke var af en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse, selv om indsigelsesfristen var overskredet. Højesteret stadfæstede derfor landsrettens dom.
Vær opmærksom på
Der er nu ikke mindre end 3 højesteretsdomme, der stadfæster, at en lejer ikke kan gøre indsigelse mod en opsigelse fra udlejer pr. mail – uanset om udlejer har sendt kopi af opsigelsen pr. mail til lejeren. Det gør ifølge denne seneste afgørelse ingen forskel, at udlejers advokat har bekræftet modtagelsen af mailen.
Den aftalte leje for lejemål var mere byrdefuld end lejevilkårene for øvrige sammenlignelige lejemål i samme ejendom
Højesterets dom af den 9.9.2022.
Sagen i korte træk
To lejere overtog den 1.9.2017 et lejemål, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje. Lejen for de øvrige lejemål i ejendommen var ligeledes fastsat som omkostningsbestemt leje, og de to lejeres lejemål adskilte sig ikke fysisk fra de øvrige lejemål i ejendommen af betydning for sagen. Før de to lejere indgik lejeaftalen, var der for hovedparten af lejemålene i ejendommen gennemført en lejeforhøjelse, hvor udlejeren havde begrænset forhøjelsen som følge af regler om maksimal huslejestigning og pligt til at anvise erstatningsbolig. Den aftalte leje for de to lejeres lejemål var derfor højere end lejen for øvrige sammenlignelige lejemål i ejendommen.
Efter lejelovgivningen kan der ikke ved indgåelse af en lejeaftale aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Tvisten var herefter, om de to lejeres lejemål skulle sammenlignes med de lejemål, hvor udlejeren havde begrænset lejeforhøjelsen for allerede eksisterende lejere som følge af regler om maksimal huslejestigning og pligt til at anvise erstatningsbolig.
Afgørelse
Højesteret fandt, at der ikke var holdepunkter for at antage, at den omstændighed, at en udlejer har begrænset en forhøjelse af lejen for allerede eksisterende lejere som følge af regler om maksimal huslejestigning, medfører, at de pågældende lejemål ikke skal indgå ved en sammenligning af, om vilkårene for nye lejemål er mere byrdefulde end for andre lejere i ejendommen. Det indebærer, at begrænsningen i huslejestigningen over for eksisterende lejere også kommer nye lejere til gode. Landsretten var kommet til samme resultat.
Vær opmærksom på
Højesteret stadfæster den praksis, at reglen i lejeloven om mere byrdefulde vilkår (lejelovens § 22) går forud for de ”almindelige” regler om lejefastsættelse i lejeloven. Det vil blandt andet sige, at selvom lejen er gyldigt fastsat, så vil den ikke kunne kræves, hvis et flertal af lejerne i samme ejendom i tilsvarende lejemål betaler en lavere leje. Det kunne f.eks. være i den situation, hvor udlejeren ikke løbende har varslet lejen op for de eksisterende lejere, men ved genudlejning kræver en højere leje hos nye lejere.
Lejers repræsentant på flyttesyn havde ikke fuldmagt
Vestre Landsrets dom af 13.7.2022.
Sagen i korte træk
Da en lejer fraflyttede sit lejemål, mødte hun ikke til flyttesynet, men hendes søn var mødt. Det blev under en efterfølgende sag om udlejerens krav på istandsættelsesudgifter i forbindelse med fraflytningen lagt til grund, at lejeren havde givet sin søn en mundtlig fuldmagt til at møde på sine vegne og repræsentere hende under flyttesynet og herunder modtage flyttesynsrapport. Det fremgik af forklaringerne i sagen, at der ved begyndelsen af flyttesynet havde været diskussion om bevis for fuldmagtens eksistens, idet sønnen ikke havde kunnet præsentere dokumentation herfor. Spørgsmålet var, om udlejeren skulle have udleveret synsrapporten til sønnen.
Afgørelse
Landsretten anførte, at det i en situation som den foreliggende, hvor der er krav om udlevering af flyttesynsrapporten til lejer eller dennes repræsentant, hvis udlejer ikke skal miste sit krav på omkostninger til istandsættelse, må påhvile lejer eller dennes repræsentant på rimelig vis at dokumentere fuldmagtsforholdet, når udlejer ønsker at betrygge sin retsstilling. Efter det oplyste var det ikke sket, idet det under de givne omstændigheder ikke kunne anses for tilstrækkelig dokumentation for fuldmagten, at sønnen ved flyttesynet skulle have spurgt, om de skulle ringe til hans mor og få bekræftet fuldmagten. På denne baggrund havde udlejeren ikke haft pligt til at udlevere flyttesynsrapporten til sønnen. Da det i øvrigt var ubestridt, at udlejeren havde sendt flyttesynsrapporten til lejeren inden for fristerne i lejeloven, var udlejerens krav på omkostninger til istandsættelse ikke bortfaldet.
Vær opmærksom på
Udlejer skal altid sikre sig dokumentation for et fuldmagtsforhold, hvis udlejer vil lægge til grund, at det eksisterer. Lejeren må sørge for, at det kan bevises, at der eksisterer et fuldmagtsforhold. Hvis udlejer i en situation som den, der forelå i den omtalte sag, er i tvivl, skal udlejer udlevere en kopi af synsrapporten til den fremmødte og sende en kopi til lejeren – inden 14 dage efter synet.
Dommen er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen U 2022.4140 V.
Om stadeforretningens betydning for afleveringstidspunktet ved ophævelse. Voldgiftsrettens kendelse af 3. maj 2022
(TBB 2022.781 VBA)
Sagen i korte træk
En fagentreprenør (E) havde udført rørarbejde for en offentlig bygherre (BH). Efter en uoverensstemmelse mellem BH og E ophævede BH aftalen den 15. juni 2018, og der blev herefter afholdt stadeforretning den 22. juni 2018. E rejste herefter en række krav om bl.a. ekstraarbejde og erstatning for garantiprovision.
Voldgiftsrettens afgørelse
Det kan ikke læses af kendelsen, på hvilken baggrund E havde rejst krav om erstatning for garantiprovision, men Voldgiftsretten afviste kravet med følgende begrundelse: ”Det følger af fast praksis, at garantien nedskrives, når stadeforretning af været afholdt (…).”
Vær opmærksom på
Det fremhævede citat fra kendelsen skal ses i sammenhæng med bestemmelsen i AB 18 § 9, stk. 3, hvorefter der ved aflevering sker nedskrivning af entreprenørgarantien fra 15 % til 10 %, uanset mangler eller andet. Bestemmelsen har givet anledning til usikkerhed om, hvornår der i tilfælde af ophævelse (hvor der ikke sker en formel aflevering) sker nedskrivning af garantien. Dette havde Højesteret lejlighed til at udtale sig om i 2019 i en sag med et meget særligt sagsforløb. Her kom Højesteret frem til, at under disse særlige omstændigheder, skulle afleveringstidspunktet betragtes som tidspunktet for stadeforretning.
Denne praksis har Voldgiftsretterne taget til sig, hvilket denne kendelse altså bekræfter. Det betyder, at en bygherre, som ophæver en entrepriseaftale (f.eks. fordi, at entreprenøren er gået konkurs), skal være særdeles opmærksom på hurtigt at få anmeldt et træk på garantien, for at bevare muligheden for at trække på alle 15 %. Dette kan synes noget ulogisk, idet man jo typisk først kender sit eventuelle behov for træk på garantien efter gennemført stadeforretning.
|
|
Focus Advokater har Region Syddanmarks største afdeling for fast ejendom. Hent sparring og rådgivning fra vores team inden for fast ejendom (se nederst). Du er også velkommen til at kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg eller leder af Focus Advokaters afdeling for fast ejendom Merete Vangsøe Simonsen. Vi glæder os til at høre fra dig.
|
|
|
|
|
