|
Om forståelsen af ”pay-when-paid”-klausuler. Voldgiftsretten, Byggeri og Anlæg, kendelse af 1.9.2021.
Sagen i korte træk
Sagen angik et større byggeri af et datacenter. Kontraktforholdet mellem henholdsvis hovedentreprenøren (HE) og underentreprenøren (UE) og mellem UE og dennes underentreprenører (UUE) var reguleret af to forskellige kontrakttyper. I forholdet mellem UE og UUE var der indgået en såkaldt ”pay-when-paid”-klausul, der bestemte, at UUE kun (”only”) havde krav på ekstrabetaling og/eller yderligere tid, i det omfang UE rent faktisk måtte få betaling herfor. Da UE indgik forlig med HE om bl.a. ekstrabetaling og tidsfristforlængelse, opstod spørgsmålet, om dette automatisk måtte medføre, at UUE ligeledes var berettiget til betaling.
Voldgiftsrettens afgørelse
Efter en konkret fortolkning af ”pay-when-paid”-klausulens ordlyd, herunder særligt ordet ”only”, fandt voldgiftsretten, at det forhold, at UE havde modtaget betaling fra HE ikke automatisk medførte, at UUE var berettiget til betaling fra UE. Forliget mellem HE og UE medførte altså ikke i sig selv, at UUE havde et betalingskrav mod UE, hvorfor UUE måtte godtgøre at have krav på betaling efter de almindelige regler herom.
Vær opmærksom på
Afgørelsen bidrager til forståelsen af de såkaldte ”pay-when-paid”- eller ”back-to-back”-klausuler, som har vundet indpas i entreprisekontrakter de senere år. Afgørelsen viser, at klausulens ordlyd må fortolkes konkret, samt at klausulen ikke kan strækkes længere, end ordlyden hjemler.
Afgørelsen viser ligeledes, at en hovedentreprenør i en situation, hvor der mellem en hovedentreprenør og en underentreprenør er indgået en ”pay-when-paid”-klausul, ikke mister muligheden for at indgå forlig med bygherren.
Afgørelsen er offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2022.107.
Betydningen af udstedt produktgaranti. Voldgiftsretten, Byggeri og Anlæg, kendelse af 28.11.2021.
Sagen i korte træk
Sagen vedrørte en hovedentreprenørs udskiftning af brugsvandsinstallationer og køkkenfaldstammer i en bebyggelse med 210 lejligheder. Af aftalegrundlaget fremgik, at rørinstallationerne skulle udføres af rustfrit stål, men uden en nærmere specifikation af type, mærke eller leverandør. Hovedentreprenøren traf derfor selv valget af de specifikke rør. Af entrepriseaftalen fremgik desuden en produktgaranti: ”Der udstedes en 10 års produktgaranti for nye brugsvandsinstallationer. Garantien udstedes af producenten. Garantien omfatter alle rør, fittings, afspærringsventiler og cirkulationer ”.
Allerede i forbindelse med arbejdets udførelse blev der konstateret omfattende rustangreb på rørinstallationerne. Der blev herefter udmeldt syn og skøn i sagen, hvor skønsmanden påviste fejl i det stålprodukt, som var anvendt til fremstillingen af vandrørene. I december 2017 indledte bygherre voldgiftssag mod hovedentreprenøren, som inddrog leverandøren af rørene. Hovedspørgsmålet for Voldgiftsretten var, om der var mangler som følge af fejl i materialerne, og i givet fald om hovedentreprenøren var erstatningsansvarlig for bygherres udgifter til udskiftning af rørinstallationerne, samt om leverandøren skulle friholde hovedentreprenøren for dette tab.
Voldgiftsrettens afgørelse
Voldgiftsretten lagde skønsmandens erklæring til grund og udtalte i den forbindelse, at den anvendte ståltype var velegnet til formålet, men at der var tale om et ”usædvanligt uheldigt tilfælde af afvigelser i det stål, som konkret er anvendt”. Voldgiftsretten fandt herefter, at entreprenøren var ansvarlig. Arbejdet havde ikke de egenskaber, der var tilsikret ved garantierklæringen, og bygherre var derfor berettiget til erstatning. Leverandøren skulle desuden friholde hovedentreprenøren.
Vær opmærksom på
Voldgiftsretten fandt, at ståltypen generelt var velegnet til formålet, og at der blot var tale om et usædvanligt uheldigt tilfælde. Men da entreprenøren havde udstedt en garantierklæring, var han ansvarlig, da forholdene jo ikke var som garanteret. Afgørelsen viser, at en entreprenør, vil være ansvarlig for mangler, selvom eksempelvis materialerne generelt var velegnede til formålet, såfremt entreprenøren har udstedt en garantierklæring. Entreprenøren hæfter på et objektivt grundlag, det vil sige selvom entreprenøren ikke har ”gjort noget forkert”.
Tilstrækkeligt godtgjort, at ejendom havde den fornødne indplacering på energimærkeskalaen på tidspunktet for udlejning af gennemgribende moderniseret lejemål. Østre Landsrets dom af 14.12.2021.
Sagen i korte træk
Den 6.11.2014 indgik to lejere en aftale med udlejer om leje af et lejemål, der i kontrakten var angivet som et gennemgribende moderniseret lejemål udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Lejerne indbragte en sag om lejens størrelse for huslejenævnet, der traf afgørelse om, at lejen for lejemålet skulle fastsættes efter § 5, stk. 1 i boligreguleringsloven. Huslejeankenævnet i København nåede til samme resultat. Ankenævnet henviste dog som begrundelse til, at der på udlejningstidspunktet ikke var udstedt et energimærke D for ejendommen.
For ejendommen var i 2007 udarbejdet et energimærke, der angav den tidligere gældende energiramme C2, og som udløb i september 2014 kort før udlejningstidspunktet. Endvidere blev dokumenteret, at ejendommen fra den 15.1.2015 havde opnået energimærket D, og at det tidligere energimærke C2 efter den ny skala kunne antages at svare til energimærke D.
Sagen blev indbragt for boligretten, der nåede frem til, at lejen ikke kunne fastsættes efter § 5, stk. 2. Sagen indbragtes for landsretten. Her angik sagen alene spørgsmålet, om ejendommen levede op til det gældende energimærkekrav på udlejningstidspunktet.
Afgørelse
Landsretten lagde til grund, at ejendommen også i den periode, hvor den var uden et formelt energimærke, opfyldte de energimæssige krav til udstedelse af energimærke D. Landsretten fandt henset til formålet med bestemmelsen i den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, der fastlagde energimærkekravet, at der ikke med tilstrækkelig sikkerhed i en situation som den foreliggende kunne stilles krav om, at et energimærke skulle være udstedt på udlejningstidspunktet. Herefter blev de to lejere tilpligtet at anerkende, at lejen for deres lejemål kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Vær opmærksom på
Resultatet af afgørelsen er måske ikke åbenlyst rigtigt, blandt andet fordi lejelovgivningen på mange andre områder indeholder regler med formelle krav, der skal opfyldes – og såfremt de ikke er det, fører det til ugyldighed. Afgørelsen vil dog som den foreligger i nogle tilfælde kunne bruges af udlejere, der kan dokumentere, at deres ejendom opfylder kravene til en given (nødvendig) energimærkning, selvom om den faktiske mærkning ikke er formelt gældende. Lejernes advokat forsøger at få sagen indbragt for Højesteret. Indtil videre står afgørelsen ved magt.
Dommen er offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2022.94.
Ved beregning af, hvornår udlejer tidligst kan afgive påkrav om betaling af husleje i medfør af lejelovens § 93, stk. 2, 2. pkt., medregnes lørdage som en hverdag. Vestre landsrets kendelse af 4.2.2022.
Sagen i korte træk
Efter lejelovens § 93, stk. 2, 2. pkt., kan udlejerens påkrav ved en lejers betalingsmisligholdelse tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag, jf. lejelovens § 93, stk. 2, 3. pkt. En lejer i et boliglejemål skulle betale husleje for oktober måned 2021 senest fredag den 1.10.2021. Lejer betalte ikke huslejen, og onsdag den 6.10.2021 sendte U et skriftligt påkrav. Fogedretten nægtede at fremme en udsættelsesforretning med henvisning til, at U tidligst havde kunnet afgive påkravet den 7.10.2021, jf. den førnævnte bestemmelse i § 93. Spørgsmålet for landsretten var herefter, hvordan formuleringen af lejelovens § 93 skulle forstås.
Afgørelse
Landsretten anførte, at lejelovens § 93, stk. 2, 2. pkt., efter sin ordlyd sammenholdt med ordlyden af 3. pkt. må forstås således, at lørdage medregnes som en hverdag ved beregningen af, hvornår udlejer tidligst kan afgive påkrav. Bestemmelsens forarbejder gav ikke grundlag for en anden fortolkning. Udlejer kunne derfor som sket afgive sit påkrav den 6.10.2021, og den senere ophævelse var derfor gyldig.
Vær opmærksom på
Man skal holde tungen lige i munden, når man læser lejelovens § 93, stk. 2. Hvis påkravet afgives for tidligt, medfører det, at det ikke bliver muligt at ophæve lejemålet, selvom lejen ikke har betalt huslejen. Afgørelsen bekræfter, at bestemmelsen skal læses efter pålydende. Lørdage tæller med som hverdage. Baggrunden for dette kan spores helt tilbage til den tid, hvor lørdag ophørte med at være en bankdag.
Afgørelsen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen U 2022.1586 V.
En pergola på en tagterrasse, der var en del af ejendommens fællesareal, var opsat i strid med ejerforeningens vedtægter og skulle nedtages. Østre Landsrets dom af den 8.11.2021.
Sagen i korte træk
Sagen angik et spørgsmål om, hvorvidt en opsat pergola på en tagterrasse, der var en del af en ejendoms fællesareal, hvortil en ejerlejlighedsejer var tillagt enebrugsret, var opsat i strid med bestemmelserne i ejerforeningens vedtægter, og om den derfor skulle nedtages. Ejerforeningen bestyrelse havde den 8.4.2018 besluttet, at der ikke skulle gives ejeren tilladelse til at opsætte pergolaen på tagterrassen, og det måtte efter bevisførelsen lægges til grund, at det i den forbindelse blev oplyst den pågældende, at spørgsmålet i givet fald skulle afgøres på en generalforsamling. Den 18.3.2019 opførte ejeren den omhandlede pergola på tagterrassen og på en ekstraordinær generalforsamling afholdt den 8.5.2019 stemte 3 ejerlejlighedsejere for at meddele en efterfølgende tilladelse til opsætning af pergolaen, medens 13 ejerlejlighedsejere stemte imod en sådan tilladelse.
Afgørelse
Henset til den opsatte pergolas karakter og konstruktion fandt landsretten, at der var tale om en »væsentlig forandring af fælles bestanddele«, og at opsætningen derfor ville have krævet en generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter. Hertil kom i øvrigt, at det fulgte af ejerforeningens vedtægter, at medlemmerne af ejerforeningen ikke uden bestyrelsens forudgående skriftlige samtykke bl.a. måtte lade foretage ændringer af ejendommens ydre. Denne bestemmelse afspejlede et almindeligt gældende princip om, at den enkelte lejlighedsejer af hensyn til ejendommens ensartede og harmoniske fremtræden ikke på egen hånd måtte foretage noget, som ændrede ejendommens ydre udseende. Landsretten fandt, at den opsatte pergola henset til dens karakter og konstruktion medførte en ændring af ejendommens ydre, hvorfor opsætningen i det mindste også ville have krævet bestyrelsens samtykke. Det forhold, at ejeren i medfør af ejerforeningens vedtægter var tillagt en eksklusiv brugsret til tagterrassen, hvor den omhandlede pergola var opsat, kunne ikke føre til et andet resultat, når bl.a. hensås til, at det også fulgte af vedtægterne, at terrassearealet alene måtte benyttes til almindelige terrasseformål. Herefter – og i øvrigt henset til, at ejeren på tidspunktet for opsætningen af pergolaen havde fået afslag herpå af ejerforeningens bestyrelse – stadfæstede landsretten byrettens dom, hvorved ejeren blev pålagt at nedtage den omhandlede pergola.
Vær opmærksom på
Generelt skal beslutninger i en ejerforening altid træffes i overensstemmelse med foreningens vedtægter og den der foreskrevne fremgangsmåde. Desuden skal medlemmer af en ejerforening være opmærksomme på, at man ikke ”af hensyn til ejendommens ensartede og harmoniske fremtræden” på egen hånd må foretage noget, som ændrer ejendommens ydre udseende – selvom det, som man ændrer på, er en del af ejerforeningens område/bygninger, som man selv er den eneste, der må disponere over. Dette kan f.eks. også omfatte opførelse eller nedrivning af en bygning.
Dommen er offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 2022.294.
|
