Copy
Handel & Vandel | Fast Ejendom, Focus Advokater | 1/2021

Flere nyheder fra os 

Velkommen til Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING fra Focus Advokater – et nyhedsbrev, der sørger for, at du får de væsentligste juridiske nyheder af relevans for ejendomsbranchen og alle, der beskæftiger sig med transaktioner med fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret og andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom.

Nyhedsbrevet udkommer ca. en gang i kvartalet og vil indeholde gennemgang af kommende lovændringer, nye retsafgørelser og andre juridiske nyheder inden for fast ejendom. Sidst i nyhedsbrevet vil du finde henvisning til de nyhedsindlæg, vi i det seneste kvartal har publiceret på www.focus-advokater.dk, som relaterer sig til fast ejendom.

Denne udgave vil handle om så forskellige forhold som;

  • krav om nedlæggelse af brændeovne
  • udskydelse af fristerne for at aflægge forbrugsregnskaber over for lejere
  • en ny afgørelse om lejefastsættelse i boliglejemål og
  • en afgørelse om udlejers ansvar for at vedligeholde udvendig trappe.

God fornøjelse!
 
Vil du abonnere på Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING fra Focus Advokater, tilmelder du dig fra siden her.


Ny lovgivning


Nye regler for nedlæggelse af brændeovne


Folketinget vedtog i december en ændringslov til Miljøbeskyttelsesloven, hvor ”visse fyringsanlæg skal udskiftes eller nedlægges for erhververens regning ved ejerskifte af fast ejendom…”.

Konkret vil det omfatte brændeovne og pejseindsatse, som er produceret før den 1. januar 2003. Kravet om nedlæggelse påhviler køber af ejendommen senest 12 måneder efter, at denne har fået adkomst til ejendommen.

Kravet skulle få virkning fra 1. april 2021. Ikrafttrædelsesdatoen for de nye regler er dog ændret fra 1. april til 1. august 2021. Fra den 1. august bliver boligkøbere altså forpligtet til at oplyse, om der står en gammel brændeovn fra før 2003 i den bolig, de har købt, når skødet bliver tinglyst. Der udstedes fra ministeriet en bekendtgørelse, hvor de nærmere vilkår fremgår.

Vær opmærksom på
De nye krav vil betyde, at en privat køber af en fast ejendom skal være opmærksom på, hvornår den brændeovn, der er i ejendommen, er produceret. Køber må i tvivlstilfælde forespørge til brændeovnens produktionstidspunkt mm. og bede sælger oplyse, om den skal nedlægges eller bede om dokumentation, hvor det ikke er tilfældet. Det er vigtigt, da køber kan have pligt til at indberette, også hvor ovnen ikke skal nedlægges. 

Ministeriet anslår udgiften til nedlæggelse af en brændeovn til mellem 5.000 kr. og 20.000 kr.; men der er nok ikke taget højde for, om der skal indsættes en ny ovn eller i øvrigt afholdes udgifter til retablering.


Udskydelse af frister for at aflægge forbrugsregnskaber


Den 10. februar 2021 blev der fremsat et lovforslag i Folketinget, hvorefter fristerne for at aflægge forbrugsregnskaber efter erhvervslejelovens, lejelovens og almenlejelovens bestemmelser forlænges.

Regnskabsperioden for forbrugsregnskaber begynder efter loven den 1. juni og udløber den 31. maj året efter, medmindre disse bestemmelser er fraveget ved aftale med lejeren. De fleste udlejere har lagt deres forbrugsregnskabsår til at følge kalenderåret, idet de hermed følger forsyningsselskabernes afregningsår (hvilket de selv er tvunget til at følge). Dermed har mange regnskaber termin pr. 31. december og skal derfor være kommet frem til lejerne inden 1. maj. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af fristen, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

Det er en forudsætning for at aflægge forbrugsregnskaber, at der sker aflæsning af forbrugsmålerne i ejendommen. For lejemål, hvor der ikke er installeret målere, der kan fjernaflæses, indebærer dette, at professionelle aflæsere skal have fysisk adgang til lejemålene og foretage fysisk aflæsning af forbrugsmålere i lejemålene. Grundlaget for lovforslaget er, at det vurderes, at det som i foråret 2020 fortsat er nødvendigt at gennemføre en midlertidig forlængelse af fristen for at aflægge forbrugsregnskab for varme, varmt vand m.v. i lejemål for at forebygge spredning af smitte med covid-19 blandt lejerne.

Der vil blive udstedet en bekendtgørelse med fristerne, når loven er vedtaget. I 2020 blev fristen for at aflægge regnskaberne udskudt til oktober måned.


En lejer havde ikke adgang til at kræve lejenedsættelse i forhold til det lejedes værdi, eller med henvisning til reglen om mere byrdefulde vilkår. Østre Landsrets dom af 4. september 2020.

Sagen i korte træk
En lejer indbragte et krav om lejenedsættelse for huslejenævnet. Lejeren fik ikke medhold. Lejeforholdet var omfattet af boligreguleringslovens regler (kapitel II-IV) om den omkostningsbestemte leje. Det blev i retssagen lagt til grund, at den leje, der blev aftalt ved lejemålets indgåelse, var gyldigt fastsat. Der var ikke siden lejeforholdets indgåelse varslet forhøjelse af lejen. Sagen blev indbragt for boligretten, der heller ikke fandt, at lejeren kunne kræve lejenedsættelse, eller at lejeren havde bevist, at der var tale om et mere byrdefuldt vilkår.

Afgørelse
Landsretten udtalte bl.a., at lejen ved lejeaftalens indgåelse for det pågældende lejemål skulle fastsættes til et beløb, der ikke oversteg den omkostningsbestemte leje. Hvis betingelserne for en efterfølgende lejeforhøjelse var opfyldt, kunne udlejeren gennemføre en sådan. Dog vil lejeforhøjelse ikke kunne kræves, hvis lejen bagefter ville overstige det lejedes værdi. Landsretten tiltrådte herefter, at boligretten havde fundet, at lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje, og at betingelserne for at nedsætte lejen efter det lejedes værdi ikke var opfyldt. For landsretten påberåbte lejeren sig også, at lejen skulle nedsættes, da lejens størrelse udgjorde et mere byrdefuldt vilkår, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 12. Landsretten fastslog, at den bestemmelse ikke uden oplysninger herom og alene som følge af, at andre lejere i ejendommen ved tidligere lejestigninger kunne have påberåbt sig at lejen oversteg det lejedes værdi, kunne medføre, at lejen også ved en genudlejning skulle fastsættes i forhold til det lejedes værdi. Boligrettens dom blev herefter stadfæstet.

Vær opmærksom på
Dommen illustrerer, at det lejedes værdi ikke har betydning for lejens størrelse ved genudlejning af et lejemål, hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt. Lejen kan overstige det lejedes værdi ved genudlejning. Desuden fastslår afgørelsen, at det er lejeren, der skal bevise, at der foreligger byrdefulde vilkår ved indgåelse af lejeaftalen – og lejerens manglende adgang til at kunne påklage en lejeforhøjelse, der er gennemført inden lejeren flyttede ind, ikke er et byrdefuldt vilkår.

Advokat Sanne Alrik Sørensen fra Focus Advokater førte sagen for udlejer i boligret og landsret. (Afgørelsen er refereret i U 2020.3685 Ø, TBB 2020.744 samt GD 2020/39).
 
Skønserklæringer - udarbejdet under en sag mod en anden modpart - blev anset for ensidigt indhentede erklæringer og tilladt fremlagt. Højesterets kendelse af den 16. december 2020.

Sagen i korte træk
En virksomhed havde som underentreprenør udført arbejder for hovedentreprenøren på et byggeprojekt. Hovedentreprenøren gjorde gældende, at arbejderne, som underentreprenøren havde udført, var mangelfulde. Under en tidligere sag mellem hovedentreprenøren og projektets bygherre blev der afholdt syn og skøn og udarbejdet en skønserklæring og en supplerende skønserklæring. Hovedentreprenøren ønskede nu disse erklæringer fremlagt under sagen mod underentreprenøren. Der var enighed om, at skønserklæringerne var indhentet, uden at underentreprenøren havde været involveret.

Afgørelse
Højesteret udtalte, at spørgsmålet om, hvorvidt skønserklæringerne skulle tillades fremlagt, skulle behandles efter reglerne om ensidigt indhentede erklæringer i retsplejeloven. Højesteret fandt ikke grundlag for at fravige udgangspunktet om, at sådanne erklæringer skulle tillades fremlagt. Højesteret lagde i den forbindelse til grund, at underentreprenøren under den verserende sag havde mulighed for at stille spørgsmål til den skønsmand, der havde afgivet erklæringerne.

Vær opmærksom på
En skønserklæring er altså = en ensidigt indhentet erklæring, hvis ikke alle de parter, der er involveret i den sag, hvor erklæringen fremlægges, har været parter i sagen, erklæringen er indhentet til. Det gælder uanset om erklæringen er indhentet ved et syn og skøn for domstolene. Det betyder også, at det som hovedregel er tilladt at fremlægge sådanne erklæringer i nye sager med andre parter involveret. Det følger af retsplejelovens § 341a, som blev indført i 2017.
Udlejer var erstatningsansvarlig over for lejer, der var kommet til skade, da et betontrappetrin på en udendørs trappe knækkede på grund af gennemtæring af trinnets armeringsjern. Vestre Landsrets dom af 29. januar 2021.

Sagen i korte træk
I 2015 faldt en lejer og kom til skade, da et betontrin på en udendørstrappe ved hans lejlighed hos et boligselskab knækkede. Lejeren var bekendt med, at to andre lejere også havde været ude for uheld med knækkede trappetrin. Lejer kontaktede sin udlejer, der via sit forsikringsselskab nægtede at være erstatningsansvarlig, idet der var tale om et hændeligt uheld. Lejeren anlagde herefter sag mod udlejer om erstatningsansvaret. En skønsmand vurderede, at trinnene på trappen, der var ca. 60 år gammel, bar præg af at være slidte, og der kunne flere steder konstateres synlig armering, der var rustangrebet.
Skønsmanden vurderede, at armeringsjernet efter lang tids tæring pludselig havde givet efter for den opståede belastning. Udlejer gjorde blandt andet gældende, at skønsrapporten ikke dokumenterede mangler ved trappetrinnene eller trappen som helhed eller manglende vedligeholdelse.

Afgørelse
Udlejer blev frifundet i byretten, der fandt, at det ikke var bevist, at udlejer havde misligholdt sin forpligtelse til at holde ejendommens trapper vedlige. I landsretten fik lejeren medhold. Landsretten fandt, at udlejer forud for uheldet i 2015 burde have sikret trappetrinnene, idet der forud for uheldet havde været løse trappetrin, der var blevet udbedret. Udlejer burde derfor have været klar over, at der var risiko for, at trin pludselig kunne blive løse, og udlejeren var derfor erstatningsansvarlig.

Vær opmærksom på
Dommen viser, at udlejer kan blive erstatningsansvarlig, hvis ejendommen ikke vedligeholdes, så lejerne kan færdes på forsvarlig vis. Det er altid en konkret vurdering (byretten og landsretten når til forskellige resultater i sagen), hvilken vedligeholdelse, der skal foretages – og hvordan det er nødvendigt at foretage den. Men i sidste ende kan det blive udlejerens risiko, hvis man vurderer forkert i forhold til vedligeholdelsesbehovet.
Ejer af en fast ejendom kunne ikke kræve sin fødselsdato fjernet fra tingbog/tingbogsattest. Vestre Landsrets afgørelse af 23. april 2020.

I februar 2020 bad en ejer af fast ejendom Tinglysningsretten om, at hans fødselsdato – som vises ved login på tinglysning.dk – blev fjernet fra hans ejendomme i tingbogen og på tingbogsattesten. Tinglysningsretten afviste dette og anførte bl.a., at det fremgår af tinglysningslovens regler, at der er offentlig adgang til aktuelt tinglyste rettigheder i tingbogen, dog således at oplysninger om personnumre ikke må videregives.

Landsretten stadfæstede afgørelsen af de grunde, der var anført af Tinglysningsretten.
 
 

Focus Advokater har Region Syddanmarks største afdeling for fast ejendom. Hent sparring og rådgivning fra vores team inden for fast ejendom (se nederst). Du er også velkommen til at kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg eller leder af Focus Advokaters afdeling for fast ejendom Thomas Bøgholm. Vi glæder os til at høre fra dig.

Træk på vores viden

Mød vores team inden for fast ejendom og lad os hjælpe dig videre.
Byggeri og entreprise | Ejendomsudvikling og projekter
Ejendomshandler |Køb og salg af investeringsejendomme
Lejeforhold | OPP-projekter

Besøg vores hjemmeside Besøg vores hjemmeside
Send os en mail Send os en mail
+45 63 14 20 20 +45 63 14 20 20
FOCUS ADVOKATER P/S ∙ CVR-nr. 34045666

ODENSE ∙ KOLDING ∙ SVENDBORG ∙ KØBENHAVN ∙ HAMBORG


Du er tilmeldt vores nyhedsbrev på <<Email Address>>,
du kan opdatere dine oplysninger her eller afmelde her.